Der Pachtvertrag als ausschließliche Bezugsgröße für die Bewertung der Assetklasse Pflegeimmobilie ist zur Ermittlung eines Marktwertes (market value) allein nicht geeignet, um die Nachhaltigkeit einer Investitionsentscheidung zu qualifizieren.
Neben mathematischen Kenngrößen, wie Life Cycle Kosten und Risikoszenarien, existieren eine Reihe von Einflussfaktoren, die bei einer ganzheitlichen Beurteilung betrachtet werden sollten. Neben den bekannten Bezugsebenen Markt, (Mikro-) Standort, Gebäude und Betrieb soll hier auf eine weitere relevante Kriteriendimension eingegangen werden. Das Erkennen sowie die Beurteilung der latent vorhandenen Betriebsrisiken in Verbindung mit einem routinierten Risikomanagement, sind für den Betreiber einer Pflegeimmobilie von existenzieller Bedeutung. Schon heute sind im Sozialbereich Veränderungen spürbar, welche unabhängig von zukünftigen politischen Reformen sowie Reaktionen der Sozialversicherungssysteme entscheidende Einflüsse auf die Wirtschaftlichkeit der Einrichtungen nehmen.
Insbesondere haben sich die Kundenstrukturen in den letzten Jahren deutlich verändert, die bekanntesten Trends sind dabei die Zunahme der an Demenz erkrankten Personen, der allgemeine Rückgang der Verweildauer bei gleichzeitig zunehmenden Eintrittsaltern und einem uneinheitlichen sozio-demografischen Bild. Dem gegenüber steht permanent der Kostendruck. So reglementieren beispielsweise die örtlichen Träger der Sozialhilfe in Verbindung mit den Pflegekassen immer mehr die Einnahmemöglichkeiten. Dem erschwerten Generieren von (Zusatz-) Erlösen stehen überproportionale Steigerungen, beispielsweise bei den Betriebskosten gegenüber.
Intersubjektiv sind diese Faktoren in Verbindung mit den bekannten bewertungsrelevanten Bezugsebenen zu betrachten und zu verknüpfen. Hierbei sollte insbesondere unter dem Aspekt der Risikosteuerung näher darauf eingegangen werden, da diese nicht einfach mess- bzw. quantifizierbar sind. Die Evaluierung der individuellen Risikopotentiale erfordert neben den standardisierten Bewertungstools eine Beurteilung von Managementabläufen, Prozessen und Organisationsstrukturen des Betriebes.
Die sich daraus ableitenden Anforderungen an das Management sollten im Zusammenhang mit einer technischen und juristischen Due Diligence beantwortet werden, da hier die Grenzen in den meisten Fällen fließend und fachübergreifend sind. Neben den bekannten Regelungen des Heimrechts (HeimG u.a.) und der Landesbauordnungen sind hier die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV), das Arbeitsschutz- (ArbSchG) und Arbeitssicherheitsgesetzt (ASiG), diverse Lebensmittel- und Hygienevorschiften (Trinkwasser, HACCP, Produkthaftungsgesetz etc.) zu berücksichtigen. Weitergehend existiert eine Reihe von Anforderungen, wie beispielsweise berufsgenossenschaftliche Vorschriften, Brandschutzbestimmungen, DIN-Normen und Bedingungen des Medizinprodukte-Gesetz (MPG/MPBetriebV).
Diese Komplexität der Anforderungen gilt es im Rahmen einer Beurteilung zu berücksichtigen und zu werten, da diese einen direkten Einfluss auf die nachhaltige Wirtschaftlichkeit des Betriebes ausüben. Ein weiterer Aspekt des Risikomanagement in diesem Zusammenhang ist die Auditierung sowie ein laufendes Monitoring der hier genannten Anforderungen. Um diesen interdisziplinären Anspruch im Sinne eines praktikablen Risikohandling erfüllen zu können, bietet das DIS Institut mit einem fachübergreifenden Projektteam eine entsprechend modulare Beurteilung an. Diese dient, in Ergänzung einer konventionellen Immobilienbewertung, zur umfassenden Risikoanalyse und Implementierung von Objekt- bzw. Portfolio bezogener Steuerungswerkzeuge.
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