vhw-Seminar in Kooperation mit dem DIS Institut am 15.01.2009

vhw-Seminar in Kooperation mit dem DIS Institut am 15.01.2009

Das vhw-Seminar "Altengerechte Wohnperspektiven" in Stuttgart findet nun am 15.01.2009 statt. Unser Beiratsmitglied Dr. Michel wird dort zum Thema "Zertifizierung von Anlagen des Betreuten Wohnens nach DIN 77800" referieren und die Chancen sowie Abläufe der Zertifizierung nach der "DIN 77800 - Qualitätsanforderungen an Anbieter der Wohnform Betreutes Wohnen für ältere Menschen" aufführen.

16 x Betreutes Wohnen in Deutschland?! - Dank Föderalismus Zersplitterung in den Neuregelungen der Bundesländer -

Rechtsanwalt Dr. Lutz H. Michel MRICS Mitglied des wiss. Beirats des DIS Institut für ServiceImmobilien
Mit der Föderalismus – Reform und der damit verbundenen Verlagerung der Gesetzgebungskompetenz für das Heimrecht auf die Bundesländer war zum 01.09.2007 der Startschuss für die landesrechtliche Gesetzgebung auch im Bereich des Betreuten Wohnens gegeben. Folge ist eine rege gesetzgeberische Tätigkeit der Länder, die auch das Betreute Wohnen als dankbares Betätigungsfeld gefunden hat. Vorreiter in der Gesetzgebungslandschaft sind Baden-Württemberg und Bayern, wo die neuen Landesheimgesetze bereits in Kraft getreten sind. Entwürfe gibt es in Berlin mit dem „Wohnteilhabegesetz“, in Nordrhein-Westfalen mit dem „Wohn- und Teilhabegesetz“, in Schleswig-Holstein mit dem „Selbstbestimmungsstärkungsgesetz“ im Saarland mit dem „Landesheimgesetz“. Überall findet sich Regelungen zum “Betreuten Wohnen“. In Brandenburg und Sachsen-Anhalt liegen erste strukturierte Überlegungen ohne dezidierte Aussagen zum Betreuten Wohnen vor. In Hamburg gibt es erste politische Richtungsweisungen. In Rheinland – Pfalz und Mecklenburg – Vorpommern steht die Vorlage von Entwürfen an. Die anderen Bundesländer haben noch keine konkreten Überlegungen kommuniziert. Die vorliegenden gesetzlichen Regelungen und Entwürfe sehen höchst unterschiedliche Regelungen vor. Das zum 01.07.2008 in Baden – Württemberg in Kraft getretene Landesheimgesetz nimmt das Betreute Wohnen in § 1 Abs. 2 LandesheimG explizit von der Geltung des Gesetzes aus. Dabei findet sich im Gesetz eine Legaldefinition, die die in der Fachwelt anerkannte Begrifflichkeit des Betreuten Wohnens aufnimmt. Insofern rekurriert die Regelung auf das Begriffsverständnis des Qualitätssiegels Betreutes Wohnen in Baden-Württemberg wie aber auch der DIN 77800 – Betreutes Wohnen. Sie ist klar, transparent und unterliegt nicht der Versuchung, neue Grenzlinien zu ziehen und „Schutzlagen“ zu konstruieren. Die Anbieter in Baden-Württemberg können daher – wie bisher – unter Berücksichtigung des bisherigen Begriffverständnisses Betreutes Wohnen gestalten. Ähnliches gilt für das Bayerische Pflegequalitätsgesetz. Mangels „struktureller Abhängigkeit“ des älteren Menschen vom Anbieter wird in § 2 Abs. 2 PflegeqG das Betreute Wohnen von der Geltung des Gesetzes ausgenommen. Zur Begründung wird weiter zutreffend auf die vorhandenen Qualitätsmaßstäbe abgestellt. Die natürlich auch in Bayern gewünschte Qualität soll primär durch Qualitätswettbewerb gewährleistet werden. Dies bedeutet für Investoren wie die Wohnungswirtschaft, dass in Bayern für derartige Angebote keine spezifischen öffentlich-rechtlichen Vorgaben gemacht werden. Im 1. Arbeitsentwurf des Berliner Wohnteilhabegesetzes wird Betreutes Wohnen gem. § 3 Abs. 6 WtG ausdrücklich ausgenommen. Allerdings wird einerseits unscharf und unklar abgrenzend auf die „untergeordnete Bedeutung“ des Betreuungsentgelts im Verhältnis zur Miete abgestellt, andererseits soll aber die Sicherstellung eines Angebots von „Betreuung und Verpflegung“ unschädlich sein. Im weiteren Gesetzgebungsverfahren sollte Berücksichtigung finden, daß die Höhe der Betreuungspauschale in keiner sachlichen Korrelation zur Miethöhe steht, sondern Qualität und Leistungsumfänge im Einzelfall maßgeblich sind. Der nordrhein-westfälische Regierungsentwurf kann die zweifelhaften Lorbeeren einheimsen, nicht nur die umfangreichsten, sondern auch die kompliziertesten, intransparentesten und bürgerunfreundlichsten Regelungen zum Betreuten Wohnen zu beinhalten. Ausgangspunkt ist die These, auch beim Betreuten Wohnen durch Ordnungsrecht Schutz vor „struktureller Abhängigkeit“ schaffen zu müssen. Dabei wird erstens verkannt, daß Betreutes Wohnen eine „niedrigschwellige“ Betreuungskomponente hat, zweitens übersehen, daß die im Betreuten Wohnen relevanten Sicherheitsbedürfnisse der Bewohner nichts mit „Hilflosigkeit“ oder „gesteigerten Hilfsbedarfen“ zu tun haben, und drittens mißachtet, daß Grenzen für „unschädliche“ Betreuungspauschalen – wie oben angesprochen – nicht sachdienlich sind. Sollte der Entwurf Gesetz werden, so werden faktisch weite Bereiche des Betreuten Wohnens dem Ordnungs- gleich Heimrecht unterstellt. Daß dies dringend der Überarbeitung bedarf, kommt auch in den Stellungnahmen zur Öffentlichen Anhörung im Landtag am 10./11.09.2008, die sich mit dem Betreuten Wohnen beschäftigen, beredt zum Ausdruck. Die größten Probleme kommen bei einer derart weiten und zugleich komplizierten und daher unscharfen Regelung auf die Wohnungswirtschaft zu. Der Gesetzgeber sollte sich die artikulierte Kritik von allen Seiten zu Herzen nehmen. In Schleswig – Holstein sieht § 9 Abs. 1 SbStG vor, daß für Betreutes Wohnen nur die allgemeinen Zielsetzungen der §§ 1 und 2 SbStG gelten insbes. mit den subjektbezogenen Schutzzielen der Sicherung der Würde des Menschen, der Förderung der Selbstbestimmung und der Teilhabe und das objektbezogene Ziel der „Sicherung einer Qualität des Wohnens, …, die dem allgemein anerkannten Stand der fachlichen Erkenntnisse entspricht“. Allerdings soll gem. § 9 Abs. 2 SbStG eine allgemeine Anzeigepflicht gelten. Im Saarland wird gem. § 1 Abs. 2 LHeimGS das Betreute Wohnen dann dem Gesetz vollumfänglich unterstellt, wenn Zweck der „Einrichtung“ die kombinierte Erbringung von Wohnen und von Betreuungs-, Pflege- und Verpflegungsleistungen ist und die Abnahme von Betreuung und Pflege vom Träger oder einem anderen verpflichtend ist. Dies ist beim „klassischen“ Betreuten Wohnen nicht der Fall. Allerdings findet sich in § 1 Abs. 4 LHeimGS eine komplexe, nicht sonderlich transparente Einbeziehungsnorm bzgl. Anlagen des Betreuten Wohnens, bei denen die „Grundleistungen“ von einem Anbieter abzunehmen sind und das Betreuungsentgelt unter der Grundmiete bleibt. Dies sollte dringend überdacht werden mit dem Ziel, das Betreute Wohnen aus der staatlichen Aufsicht vollständig herauszunehmen. Es gelten die ähnlichen Argumente wie im Fall Nordrhein – Westfalen. Als Resumé kann man dreierlei zur Zukunft des Betreuten Wohnens in den erwähnten Bundesländern festhalten: Erstens gibt es ein Süd – Nord / West – Gefälle in Bezug auf die Chancen für diese Wohnform. Zweitens haben die Gesetzgeber in Schleswig – Holstein und Nordrhein – Westfalen noch Hausaufgaben vor sich. Drittens sollten sich alle Länder an Folgendem orientieren: Die Politik hat richtigerweise den Grundsatz „ambulant vor stationär“ postuliert und es gibt volkswirtschaftlich betrachtet keine andere Lösung, als „vorstationäre“ Wohnformen zu fördern. Das verbietet, eine „Wohn“ – Form gesetzlicher Regelung zu unterstellen, bei der es einerseits nicht die vielzitierte „strukturelle Abhängigkeit“ des selbstständig und eigenverantwortlich handelnden Mieters (nicht etwa pflegebedürftigen und der ständigen Bereuung bedürftigen Heimbewohners!) gibt und andererseits gerade deswegen kein spezifischer staatlicher Handlungsbedarf besteht, weil es bereits (Branchen-) Standards gibt, die für Transparenz und Qualität im Interesse des Verbrauchers sorgen können. Allenfalls könnte die Landesgesetzgebung hierauf Bezug nehmen im Sinne eines neg. Abgrenzungsmerkmals, z.B. in dem Sinn, daß Anzeigepflichten und ggfls. behördliche Kontrollpflichten dann bestehen, wenn die durch diese Qualitätsmaßstäbe vorgegebenen Angebotsstrukturen nicht gewahrt sind und auch die existenten qualitativen Mindeststandards nicht eingehalten werden. Dies würde beides verbinden: den „Druck“ auf die Anbieter, Qualitätsmaßstäbe einzuhalten und sich ggfls. freiwillig zertifizieren zu lassen, und die Erhaltung und Schaffung von Freiräumen für Investitionen in eine politisch gewollte, zukunftsfähige Wohnform für ältere Menschen – und zwar seien es Investitionen in die Immobilien oder in entsprechende Dienstleistungsangebote. Baden – Württemberg und Bayern bieten insofern nachahmenswerte Beispiele.

Hertie und kein Ende …? - Management von Spezialimmobilien in schwierigen Zeiten -

Mit der Mutation der Immobilie vom manifesten, fast „statischen“, jedenfalls auf Langfristigkeit angelegten Vermögensgegenstand zur „kapitalmarktnahen Handelsware“ haben sich die Anforderungen an das Real Estate Management gravierend geändert. Wenn es vor Jahren und Jahrzehnten – vornehmlich in den 50er, 60er und 70er Jahren des letzten Jahrhunderts – primär um die Bewirtschaftung der Immobilien unter dem Fokus Substanzsicherung und -verbesserung mit dem Ziel der Ausschöpfung quasi „naturgegebener“ Wertsteigerungspotentiale getrieben durch die allgemeine Wirtschaftsentwicklung ging, so ist heute überall „Segeln hart am Wind“ angesagt. Dies gilt insbesondere dort, wo das Immobilieninvestment wirtschaftlich betrachtet quasi Unternehmensinvestment entweder in Gestalt des Erwerbs von Immobilien haltenden Gesellschaften, deren Wirtschaftsgrundlage die Immobilien sind, oder in Form des Investments in Immobilien, die faktisch der Kern unternehmerischer Aktivitäten in dem Sinne sind, als dass sie unmittelbar vom Erfolg oder Misserfolg des Betriebs des Unternehmens abhängig sind, ist. In Immobilienkategorien gesprochen betrifft dies die klassischen Betreiberimmobilien, wie z. B. Hotels, Freizeitobjekte (Multiplex-Kinos, Urban - Entertainement-Center (UEC) u.ä.) etc., insbesondere aber auch Immobilien, die auf das Betriebskonzept eines spezifischen Unternehmens zugeschnitten und insofern im wahrsten Sinne des Wortes speziell sind und damit eine Spezialimmobilie darstellen. Diese umfassten in traditioneller Terminologie Fabrikationsanlagen, Stadien, Infrastrukturobjekte und ähnliches. Letzere fallen häufig in die Kategorie der sog. betriebsnotwendigen Immobilien, die als Produktionsmittel fungieren, wo die Verquickung von „Immobilie“ und dem sie nutzenden Unternehmen keiner weiteren Erläuterung bedarf. Daß hierunter mittlerweile auch Warenhäuser fallen, wie jüngste Entwicklungen deutlich machen, ist ungewohnt, jedoch liegt auch hier die Risikolage auf der Hand. Verschärft wird die Situation und damit die Anforderungen an das strategische und operative Management derartiger Immobilien dann, wenn sie im Zuge von vorangegangenen Transaktionen mit hohen Ausläufen refinanziert worden sind oder wenn die Transaktions- und Finanzierungsstruktur anfällig für die Veränderung steuerlicher Rahmenbedingungen, z.B. wie im Fall der nur noch hälftigen Anrechenbarkeit von Zinsaufwendungen, ist. Ganz krass ist die Situation dann, wenn die Immobilienrendite nahezu allein durch die Transaktions- und Finanzierungsstruktur erreicht wird. Wird dann die „betriebswirtschaftliche Luft“ für den Investor dünner, so steigen quasi wie im System kommunizierender Röhren die Anforderungen an den Assetmanager, sei es den Internen oder den Externen in Person eines professionellen Dienstleisters. Assetmanagement muss dann erst recht dem Verständnis gerecht werden, sich nicht auf die Immobilienverwaltung zu beschränken, sondern die Situation der konkreten Immobilie bzw. des ggfls. in Cluster differenzierten Immobilienbestandes betriebswirtschaftlich so zu optimieren, dass die Wirtschaftlichkeitserwartungen des Investors, sei es privater Einzelinvestor, Fonds oder Immobilien-AG, befriedigt werden.

Im Falle der hier im Fokus stehenden „Spezialimmobilien“ werden dabei diese Herausforderungen dadurch gekennzeichnet, dass das Assetmanagement letztlich im Kern weniger Immobilienmanagement als viel mehr Unternehmensmanagement ist: Hier geht es um das „Unternehmen Immobilie“, dessen Wirtschaftlichkeit neben den immobilienspezifischen Einflussfaktoren insbesondere von den werttreibenden oder wertvernichtenden Kompetenzen, unternehmerische Fähigkeiten und Talenten des Nutzers / Betreibers abhängig ist. Relevant ist Folgendes:

 die nutzungs- und nutzerspezifische bauliche Konzeption der Immobilie an sich

 eine hohe (un-)mittelbare Abhängigkeit der Wirtschaftlichkeit von der Nachfrage von „atomisierten“ Endkunden

 eine große Sensibilität des Investments in Hinblick auf Produktzyklen

 die hohe Influenzierung der Immobilie sowohl in der Investitions- wie
auch in der Betriebsphase durch Veränderungen rechtlicher
Rahmenbedingungen mit möglichen Auswirkungen auf Investor wie
Betreiber - isoliert oder konsekutiv

und last not least

 die „Schicksalsgemeinschaft von Investor und Betreiber” in Hinblick
auf die Erfüllung der Renditeerwartungen des Investors, ungeachtet
der Ausgestaltung deren rechtlichen Verhältnisses (Pacht,
Management oder Mischformen).

Der Investor trägt also nicht nur das Immobilienrisiko, sondern auch ein gut Stück „Betreiberrisiko“. Assetmanagement hat vor diesem Hintergrund in entscheidendem Maß den Fokus auf den Betreiber zu legen, wobei vier Aspekte permanent zu monitoren sind:

 die strategische Gesamtausrichtung des Betreiberunternehmens (nicht der operativen Betriebsgesellschaft, sondern des Gesamtunternehmens!) im Markt allgemein und speziell in Bezug auf die Betriebsimmobilie (Standortsicherheit / -konkurrenz!)

 die Wirtschaftlichkeitsentwicklung des Gesamtunternehmens inklusive der strategischen und bonitätsmäßigen Entwicklung etwaiger Sicherheitengeber (Patronatserklärungen, Bürgschaften etc.)

 das operative doing im örtlichen Betrieb, seiner Wirtschaftlichkeit (betriebliche
 Kennzahlen) einschließlich – wo relevant – der Positionierung (z.B. Marktsituation, Risiken aus der Betriebsausrichtung)

 die Einhaltung vertraglicher „Immobilienpflichten“ (Wartung, Instandhaltung etc.pp.)

Dieses Verständnis von Assetmanagement erfordert nicht nur ausgeprägtes „Immobilienverständnis“, sondern vielmehr die dezidierte Beschäftigung mit dem Unternehmen, der spezifischen Branche in ihren die Gesamtwirtschaftlichkeit bestimmenden relevante Einflussfaktoren (Markt, gesetzliche, insbesondere steuerliche Rahmenbedingungen, strategische Ausrichtung, Managementkompetenz im eigentlichen Sinne) wie aber auch das Monitoring des lokalen Operations – Geschehens, Unternehmens- und Marktbeobachtung und ständige Kommunikation mit dem Nutzer. Zudem ist ein auf die konkreten Gegebenheiten abgestimmtes zeitnahes Berichtswesen, z.B. bei Hotels mindestens quartärliche Auswertungen der relevanten Operations - Kennzahlen und permanentes Benchmarking, geboten, um kritische Entwicklungen im Betrieb, die Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilien haben können, zu erkennen und – gegebenenfalls kooperativ – mit dem Nutzer Gegenstrategien zu erarbeiten oder andere Optionen (z.B. Drittverpachtung bei gegebener Drittverwendbarkeit) ausloten und ergreifen zu können. Voraussetzung hierfür ist, nicht nur das entsprechende Controllinginstrumentarium, sondern ganz wesentlich eine entsprechende Gestaltung des Immobiliennutzungsverhältnisses, also der Verträge, die derartiges im Interesse des Eigentümers und Assetmanagers ermöglichen müssen. Insofern werden natürlich die Weichen nicht in der Managementphase, sondern in der Transaktionsphase, also bei der Gestaltung der Nutzungsverhältnisse, gestellt. Ein Sich - Verlassen auf Verkäufergewährleistungen, -garantien etc. aus der Aquisitionsphase reicht schon aus der Betrachtung der Dimension „Zeit“ nicht aus.

Erfolgreiches Assetmanagement setzt insofern beim Assetmanager neben der Immobilienkompetenz wesentlich mehr übergreifende Kompetenzen voraus, maßgeblich betriebswirtschaftliches Know - How in Bezug auf die für die Immobilienwirtschaftlichkeit relevanten Wirtschaftsbereiche wie aber auch juristische Kompetenz im Hinblick auf das Vertragsmanagement. Unabdingbar ist dabei, dass diese Kompetenzen „spezifisch“ sind. Ist der relevante Sachverstand beim Assetmanager nicht intern gegeben, was wegen der Vielfalt der Spezialimmobilien keinerlei „Makel“ ist, so ist die Zuziehung externer Spezialkompetenz unabdingbar und aus Sicht des Assetmanagers auch betriebwirtschaftlich sinnvoll. Dies gilt nicht zuletzt aus dem Gesichtspunkt des internen Risikomanagements beim Assetmanager selbst vor dem Hintergrund, dass mit zunehmend dünner Luft im Hinblick auf Margen, Renditen und Wertsteigerungspotenziale „Feinjustierung“ statt „Grobmotorik“ angesagt ist. Mit der stärkeren Individualisierung der Branchen, im Zuge der Situation, dass bereits geringe Erschütterungen „Dominoeffekte“ in Bezug auf die Immobilie auslösen können und selbst ein „Ersatzbetreiber“ in derartigen Situationen kaum ohne Beeinträchtigung der Immobilienwirtschaftlichkeit (Miet- und Pachthöhen, Vertragstypen, Umbauten!) zu gewinnen ist, wird es mehr und mehr wichtig, prospektiv zu handeln. Insofern wird auch die Wettbewerbssituation der professionellen Assetmanager und ihre Marktpositionierung zukünftig immer mehr dadurch bestimmt werden, ob sie nicht nur das eigentliche Immobiliengeschäft, sondern auch das immobilienbezogene Geschäft des Nutzers entweder selbst oder durch die Einbindung von spezialisierten Kooperationspartner beherrschen. Nur so wird es dem Assetmanager in den besagten „schwierigen Zeiten“ gelingen, die Wirtschaftlichkeitszielsetzungen des Investors zu erreichen und damit auch den Erfolg des eigenen Unternehmens zu sichern.

Dr. Lutz H. Michel MRICS

Dr. Lutz H. Michel, MRICS, auf der b-free 2008

DIS Beiratsmitglied Dr. Lutz H. Michel, Rechtsanwalt und MRICS, war auf der "b-free KongressMesse für berrierefreies Bauen, Wohnen und Leben für alle" vom 24.-27.09.2008 mit einem Vortrag vertreten.

Am ersten Kongress-Tag hielt Herr Dr. Michel in Raum 2 beim "BDIA Forum - Innenarchitektur" seinen Vortrag mit dem Thema "Juristische Aspekte des Lebens und Wohnens im Alter".

Den Vortrag können Sie hier downloaden.

DIN 77800 geprüftes Betreutes Wohnen in Hannover. Die Ostland Wohnungsgenossenschaft erfüllt mit einem weiteren Objekt die Qualitätsanforderungen

v.l.n.r. Hannovers Oberbürgermeister Stephan Weil und Ostland Vorstand Dieter Musielak

Als einer der ersten Anbieter in Niedersachsen hat bereits eine Einrichtung der Ostland Wohnungsgenossenschaft in Gehrden erfolgreich nachgewiesen, dass sie die Anforderungen der DIN 77800 für Betreutes Wohnen erfüllt.

Am 26.06.2008 konnte dieses wertvolle Prädikat nun bereits zum zweiten Mal an das Unternehmen vergeben werden.
Auf dem Gelände der ehemaligen Gilde Brauerei entstand neben Stadthäusern für Familien ein Seniorenzentrum. Hierzu gehören eine ambulant-betreute Wohngemeinschaft, ein Stadtteil- und Beratungsbüro der Johanniter Unfallhilfe, großzügigen Gemeinschaftsflächen sowie insgesamt 66 moderne barrierefreie Wohnungen. Im GILDE CARRÉ sorgt ein umfassendes Betreuungskonzept der Johanniter-Unfall-Hilfe e.V. (JUH) dafür, dass sich die Bewohner der 2-3-Zimmer-Wohnungen rundum gut versorgt fühlen. Neben vielen Gratulanten und den bereits zahlreich eingezogenen neuen Mietern der Wohnanlage, konnte der Vorsitzende Dieter Musielak die Glückwünsche der Ehrengäste entgegennehmen. Hannovers Oberbürgermeister Stephan Weil würdigte den unternehmerischen Mut, an dieser Stelle eine städtebaulich-herausragende Quartiersgestaltung vollendet zu haben.

Der vdw Verbandsdirektor Bernd Meyer unterstrich in seiner Rede die Notwendigkeit von qualitativen und auf die Bedürfnisse der Mieter zugeschnittenen Angebote und Leistungen durch innovative Wohnungsunternehmen. Frau Silvana Radicione in ihrer Funktion als Mitglied des Landesvorstandes der Johanniter Unfallhilfe nahm die Herausforderung an diesem Standort gern an. Sie bekräftigte in ihrer Rede: „Wir werden für die Bewohner sowie den umliegenden Stadtteil da sein, immer wenn Sie uns brauchen!“ Die Botschaft war eindeutig. „Die im Rahmen der Zertifizierungsaudits geprüften Anforderungen werden wir in einem hohen Maße erfüllen.“ Dies war nicht nur ein Versprechen sondern man konnte die Atmosphäre im Gespräch mit den Bewohnern bereits hautnah erleben. Zum Abschluss der Feierstunde wurde das durch DINCERTCO erteilte Zertifikat und die Plakette „Betreutes Wohnen DIN geprüft“ durch Uwe Groß (Geschäftsführer DIS Institut) der Ostland Wohnungsgenossenschaft sowie der Johanniter Unfallhilfe übergeben. Im Zuge der Zertifizierung wurden zum einen die baulichen Voraussetzungen, die Transparenz des Leistungsangebotes, die zu erbringenden Dienstleistungen (unterschieden nach Grundleistungen/allgemeine Betreuungsleistungen und Wahlleistungen/weitergehende Betreuungsleistungen), das Wohnangebot, die Vertragsgestaltung sowie die qualitätssichernden Maßnahmen durch die Gutachter Uwe Groß und Dr. Lutz H. Michel überprüft. "Bisher gab es keinen allgemeingültigen Mindestanforderungen an Dienstleistungen für "Betreutes Wohnen".

Deshalb ist es absehbar, dass die DIN 77800 das maßgebliche Referenzdokument werden wird", meint Dr. Holger Mühlbauer, der die Normerstellung seitens des Deutschen Instituts für Normung (DIN) betreute.

An der Erstellung der Norm waren Beratungs- und Betreuungseinrichtungen, öffentliche Stellen, Bauträger- und Projektentwicklungsgesellschaften, Verbraucherschutz, Verbände und Hochschulen beteiligt. Gerade im Dienstleistungsbereich sind die Qualitätsunterschiede sehr groß. In einer Zeit in der man sich auf vieles nicht selbstverständlich verlassen kann, zählt vor allem eins – Vertrauen. Das Ziel des DIS Institutes ist es, mit dem „DIN-Geprüft" Zeichen Vertrauen zu schaffen und zu erhalten. Hierauf können sich sowohl die neuen Bewohner des Gilde Carré sowie die Ostland Wohnungsgenossenschaft verlassen. Bestärkt, auch durch den Zertifizierungsprozess, ein zukunftsfähiges Angebot für die Genossenschaftsmitglieder geschaffen zu haben, wurde das Projekt herausfordernd in Angriff genommen und der Erfolg gibt dem Unternehmen recht.

Mitglied des wissenschaftlichen Beirats des DIS Institutes auf der 1. Altenheim EXPO

DIS Mitglied des wissenschaftlichen Beirats Dr. Lutz H. Michel MRICS hat am 26.06. mit einem Vortrag in Session 6: Planen und Investieren "Die richtige Standortanalyse" in Bezug auf die Anforderungen an Expansionsstrategien für Betreiber erläutert.

Die "richtige" Standortanalyse wid nicht länger nur von den Faktoren Mikro- & Makrostandort geprägt. Viel mehr zählen heute auch die zukünftige Nachfrage sowie die Bevölkerungsentwicklung und die zukünftige Entwicklung des Standortes eine wichtige Rolle. Dr. Michel ging in seinem Vortrag auf die neuen Anforderungen ein und lieferte Ansätze, die eine Standortanalyse und die wirtschaftliche Nachhaltigkeit einer Immobilie sichern können.

Fachtagung des DIS Institut für Serviceimmobilien in Kooperation mit dem Bayerischen Staatsministerium für Arbeit und Sozialordnung, Familien und Frau

Betreutes Wohnen als Wohn- und Lebensform für Senioren gewinnt immer mehr Interesse und Bedeutung.

Dies war für das DIS Institut für ServiceImmobilien der Anlaß, am 12.03.2008 in Kooperation mit dem Bayerischen Staatsministerium für Arbeit und Sozialordnung, Familie und Frauen eine Fachtagung zum Thema "Dienstleistungsaspekte des Betreuten Wohnens für Senioren im Kontext zur DIN 77800 „Qualitätsanforderungen an Anbieter der Wohnform Betreutes Wohnen“ – Strategien für Kommunen und die Wohnungswirtschaft –„ zu veranstalten, um den Bürgermeistern, Betreibern betreuter Wohnanlagen und Wohnungsbauunternehmen in Bayern die Relevanz dieser Wohnform im Bereich der kommunalen Altenhilfe zu verdeutlichen.

Die Bayerische Staatsministerin für Arbeit und Sozialordnung, Familie und Frauen, Christa Stewens, eröffnete die Veranstaltung und betonte die Aktualität des Betreuten Wohnens.

Sie unterstrich die politische Linie der bayerischen Staatsregierung, benannte die Folgen des demographischen Wandels und favorisierte die Strategie der Staatsregierung „Weg von der stationären Altenhilfe hin zum Betreuten Wohnen“. Sie führte aus, daß Betreutes Wohnen vor allen Dingen eine zukunftsfähige Vorsorge für ältere Menschen biete, da selbstständige Lebensführung und Hilfe im Bedarfsfall ermöglichten, daß eine „Heimunterbringung“ in vielen Fällen vermieden werden könne.

Im sich hieran anschließendem fachlichen Teil der Tagung erläuterte sodann Diplomgeographin Dr. Heike Piasecki, als erste Referentin die demographische Entwicklung in Bayern. Sie richtete den Fokus auf die individuelle Entwicklung einer jeden Region Bayerns und zeigte auf, dass die Situation durch Heterogenität gekennzeichnet ist: neben „jungen“ Wachstumsregionen in und um München gebe es „Verliererregionen“, vornehmlich in der Oberpfalz und dem Bayerischen Wald.

Dr. Lutz H. Michel MRICS, Rechtsanwalt und Mitglied des wissenschaftlichen Beirats des DIS Institut, stellte dem Publikum neue Strategien für die Wohnungswirtschaft und die Kommunen vor, die gleichermaßen auf den demographischen Wandel durch geeignete Wohn- und Dienstleistungsangebote sowie „generationengerechte“ Stadt- und Gemeindeentwicklung reagieren müssten.

Uwe Groß, Geschäftsführer des DIS Institut, behandelte in seinem Referat die Frage, ob die vorhandenen Gebäudekonzepte den Anforderungen an den Versorgungsauftrag der Kommunen auch in der Zukunft genügen könnten. Hierbei konzentrierte er sich nicht nur auf die strukturellen sondern auch auf die konzeptionellen Aspekte. Er unterstrich, daß bezogen auf die unterschiedlichen Bedarfssituationen („care level“) differenzierte und angepaßte Gebäude- und Wohnkonzepte entwickelt und realisiert werden müßten. Hierbei sei stets auch die Dienstleistungskomponente einzubeziehen: die Immobilie müßte „dienstleistungsgeeignet“ sein.

Lothar Marx, Architekt, Lehrbeauftragter an der TU München und Mitglied des wissenschaftlichen Beirats des DIS Institut, beschäftigte sich mit den baulichen Anforderungen an Betreutes Wohnen, insbesondere mit der Frage, ob die baulichen Strukturen im Bestand hinreichende Voraussetzungen für die Entwicklung von Betreutem Wohnen im Bestand bieten würden und welche Kriterien zwingend zu erfüllen seien. Hierzu lieferte er eine Fülle von Praxisbeispielen. Jürgen Klenke, Leiter des Geschäftsbereichs Sanitär und Wohnen eines der führenden Hersteller von Bad - Systemlösungen, konzentrierte sich auf die in der Praxis stets bedeutende Fragestellung „Das funktionelle Bad – ein Komfortthema nicht nur für Senioren“. Er erläuterte, daß Barrierefreiheit nicht nur ein Thema für Senioren, sondern ein Komfortthema für alle sei. Mit großem Interesse würde die Vorstellung der Systemlösungen für den Wohnungsbestand aufgenommen.

Frau Sabine Wenng von der Bayrischen Koordinationsstelle Wohnen zu Hause in München gab einen "Überblick über alternative Wohnformen im Alter“. Auch sie hob die Bedeutung des Betreuten Wohnens hervor und plädierte, sie zu verdeutlichen. Im Konzert der altengerechten Wohnformen sei Betreutes Wohnen bezahlbar, flexibel und daher die adäquate Wohnform, die ein möglichst langes selbstständiges Leben in der eigenen Wohnung ermögliche.

Die Fachtagung wurde abgeschlossen durch ein Podiumsgespräch, an der unter Moderation von Dr. Michel u.a. die Staatssekretärin im Bayerischen Staatsministerium für Arbeit und Sozialordnung, Familie und Frauen Melanie Huml, Frau Wenng sowie Hans-Otto Kraus, Geschäftsführer der GWG München, Klaus-Dieter Herrmann, Leiter Seniorenwohnen des Bayerischen Roten Kreuzes, und der Vorsitzende des Verbandes der Bayerischen Kalksandsteinindustrie, Dr. Herr Dr. Hannes Zapf teilnahmen. Frau Huml unterstrich in ihrem Eingangsstatement das Engagement der Bayerischen Staatsregierung in Bezug auf die Stärkung vorstationärer Altenhilfeangebote und plädierte für die Integration der Generationen. Sie fand viel Zustimmung mit ihrem Petitum, daß sich alle Betroffenen, Städte, Gemeinden, Wohnungswirtschaft und soziale Träger auf die Bewältigung der Herausforderungen des demographischen Wandels konzentrieren müssten, damit Bayer weiter lebenswert bleibe. Dr. Zapf forderte von der Staatsregierung mehr wohnungswirtschaftliches Engagement ein. Dr. Michel konnte resümieren, daß das Ziel der Tagung, auf der Grundlage der Darstellung der politischen Ausgangslage, der landespolitischen Zielsetzungen und der demographischen Situation in Bayern das Thema „Wohnen für Senioren“ aufzubereiten und Strategieoptionen für die Kommunen, die Wohnungswirtschaft und Baubranche in Bayern aufzuzeigen erreicht worden sei. Es seien Strategieansätze und Handlungsmöglichkeiten für die Marktteilnehmer sowie Denkansätze und Geschäftsfelder für Anbieter, Entwickler und ihre Berater vorgestellt worden. So sei es jetzt an allen Beteiligten, den Worten Taten folgen zu lassen, um "demografiefestes" Leben und Wohnen zu realisieren. Er kündigte an, daß das DIS Institut dieses Thema weiter verfolgen werde und erwäge, im Frühjahr 2009 zu einer Folgeveranstaltung in Nürnberg einzuladen. Bei Interessen an den Tagungsunterlagen nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.

DIS Beiratsmitglieder referieren auf KS-Bauseminar 2008

DIS Mitglieder referieren auf dem Bauseminar: "Zunkunft des Wohnens" der Kalksandsteinindustrie Bayern e.V. am 26.02.2008 in Nürnberg und am 04.03.2008 in München

Dipl.-Ing. Lothar Marx, Mitglied des wissenschaftlichen Beirats des DIS Institut, und Dr. Lutz H. Michel MRICS, Rechtsanwalt und ebenfalls Mitglied des wissenschaftlichen Beirats des DIS Institut, werden auf dem Bauseminar der Kalksandsteinindustrie referieren.

Dipl.-Ing. Architekt Lothar Marx ist Dozent an der TU München und wird mit seinem Vortrag "Wohnen im Alter – Was müssen Gebäudestrukturen leisten?"
auf die neuen baulichen Aspekte der veränderten Anforderungen an die Seniorenimmobilie eingehen.

Dr. Lutz H. Michel MRICS gibt mit "Neue Strategien der Kommunen und der Wohnungswirtschaft." Kommunen und der Wohnungswirtschaft Anknüpfungspunkte, um die neuen Anforderungen der sozialstrukturellen Entwicklung "demographiefest" bewältigen zu können.

Prof. Dr. Volker Eichener des InWIS Institut an der Ruhr-Universität Bochum wird einen Vortrag mit dem Thema "Zukunft des Wohnens – Konsequenzen des demografischen Wandels für die Immobilienmärkte" halten.

DIS Geschäftsführungsmitglied leitet den "Immobilienkongress der deutschen Wohnungswirtschaft"

Frau Dr. Heike Piasecki hat vom 27. - bis zum 29.11.2007 zusammen mit Dr. Mathias Müller von der IHK Frankfurt am Main den Vorsitz und die fachliche Leitung des "Immobilienkongress der deutschen Wohnungswirtschaft" in Frankfurt am Main geleiten.

Mehr Informationen erhalten Sie unter: http://www.iir.de/wohnungswirtschaft

Betreutes Wohnen mit DIN-Zertifikat – als bundesweit erste Genossenschaft hat sich die Ostland Wohnungsgenossenschaft der Prüfung gestellt

Zukunftschancen nutzen: Das praktiziert die Ostland Wohnungsgenossenschaft seit mehr als fünfzig Jahren. Jüngstes Beispiel ist die Bebauung der innerstädtischen Brache „Gilde Carré“ in Hannover. Hier, auf dem Gelände einer ehemaligen Brauerei, hat die Genossenschaft eine Gartenstadt errichtet und die 67 Stadthäuser in kürzester Zeit verkauft.

Doch das Unternehmen investiert nicht nur auf dem Gebiet der urbanen Nachverdichtung. Es ist auch auf dem anderen großen Wachstumsmarkt aktiv – in unmittelbarer Nachbarschaft des Carrés will es noch einmal 67 Wohneinheiten unter dem Label „Betreutes Wohnen“ vermieten. Und dass es sich dabei nicht nur um ein „Label“ handelt, hat sich die Genossenschaft als Erste in Niedersachsen schwarz auf weiß geben lassen: Noch vor Bauabschluss wurden die Wohnanlage nach der neuen bundeseinheitlichen Norm für „Betreutes Wohnen“ DIN 77800 präzertifiziert. Kaum ein Jahr alt, hat die DIN-Norm 77800 als Richtschnur für Qualität bereits auf Vermarktungsplattformen wie Immoscout24 Eingang gefunden.

Als erstes bundeseinheitliches Gütesiegel für „Qualitätsanforderungen an Anbieter der Wohnform Betreutes Wohnen für ältere Menschen“ soll sie dem Wildwuchs der frühen Jahre ein Ende bereiten. Buchautorin Renate Narten, die für den Verband vdw Niedersachsen Bremen einen Überblick über gängige Angebote im Seniorenwohnmarkt verfasst hat, begrüßt die Norm. „Bei der Ausgestaltung der Verträge gibt es noch immer viele Unklarheiten“, sagt die Architektursoziologin, „eine Zertifizierung macht es für Verbraucher und Anbieter einfacher.“ Carsten Ens, Leiter Öffentlichkeitsarbeit des vdw, stößt ins selbe Horn. Auch den gestiegenen Ansprüchen der Mieter und nicht zuletzt der aktuellen Rechtsprechung sei es zu verdanken, dass sich der „silberne Seniorenwohnmarkt“ inzwischen in geordneten Bahnen bewege. Ens lobt ausdrücklich die finanzielle Förderung, die Niedersachsen für eine breite Versorgung der Bevölkerung mit altengerechtem Wohnraum aufgelegt hat.

Ältere Menschen sind für Vermieter eine hochattraktive Zielgruppe, aber es fehlen häufig die Mittel für eine bauliche Nachrüstung der Bestände; ganz zu schweigen von dem Know-How, das sich viele Vermieter auf dem durchaus komplexen Dienstleistungsmarkt noch erarbeiten müssen. Genau diese Lücke hilft die Zertifizierung nach DIN 77800 zu schließen. Für ein positives Testat werden die folgenden Fragen recherchiert und müssen zur Zufriedenheit der Gutachter erfüllt sein: Informationsgestaltung: Schriftliche und mündliche Informationen an den KundenDienstleistungsangebot:

Was wird in welchem Umfang zu welcher Zeit angeboten?Wohngestaltung und Wohnumfeld: Lage, Barrierefreiheit der Anlage und Zimmer, GemeinschaftseinrichtungenVertragsgestaltung: Wie sind Verträge gestaltet? Qualitätssichernde Maßnahmen: Bewohnerbefragung, Überprüfung des Beschwerdemanagementsystems*

Entwickelt wurde die Norm von einer Reihe unterschiedlicher Akteure, von Vertretern der großen Wohlfahrtsverbände bis zu den Abgesandten der Immobilienwirtschaft, namentlich des BFW. Federführend war das DIN Deutsches Institut für Normung. Über eine Tochter, die Zertifizierungsgesellschaft DIN CERTCO, welche zugleich eine Tochter der TÜV Rheinland Gruppe ist, wird das Gütesiegel nach DIN 77800 vergeben. Seit Verabschiedung der Norm im Herbst 2006 haben sich bundesweit neun Anbieter zertifizieren lassen, weitere befinden sich im Prüfungsprozess. Das Zertifikat wird für sechs Jahre vergeben. Mit einem sogenannten Vorort-Audit wird alle zwei Jahre überprüft, ob die einmal zertifizierte Leistung noch gewährleistet ist.

Dieter Musielak ist froh, sich der mehrstufigen Begutachtung unterzogen zu haben. Seine Begründung: „Wir bieten selbstbestimmtes Seniorenwohnen gehobenen Standards. Bei einem Quadratmeterpreis von 10 Euro nettokalt sind die Kosten der Zertifizierung mehr als gerechtfertigt. Denn dadurch konnten wir sämtliche Verwaltungsvorgänge noch einmal neu aufarbeiten und haben einiges an Know-How gewonnen.“ Zu den Grundleistungen, die die „Residenz Nedderntor“ ihren Bewohnern bietet, zählen regelmäßige Präsenz- und Sprechzeiten. Überdies gibt es einen Hausnotruf und individuelle Beratungs-, Betreuungs- und Vermittlungsleistungen. Die Residenz arbeitet eng mit der Sozialstation Gehrden, den Johannitern und dem Not-Funkdienst Niedersachsen zusammen. Zu den Grundleistungen zählen außerdem etliche Freizeit-, Interessen- und Geselligkeitsangebote – zuletzt gab es die Gemäldeausstellung einer aus der Region stammenden Künstlerin zu bewundern. Auch ein Hausmeisterdienst ist Teil der Grundleistungen. Die Wahlleistungen hingegen umfassen ein breites Spektrum an zusätzlichen Services, die in erster Linie der Aufrechterhaltung der eigenen Haushaltsführung dienen. Dazu zählen unter anderem Hilfen zur Wohnungsreinigung und Glasreinigung, ein Wäscheservice oder der mobile Mahlzeitenservice. Wer will, kann sein Mittagsmahl in der Gemeinschaft einnehmen und nach Wunsch eine Einkaufshilfe beauftragen. Überdies besteht die Möglichkeit, sich private Feiern organisieren, sich begleiten oder in Abwesenheit einen Wohnungshüterdienst kommen zu lassen. Und selbstverständlich wird, wenn es hart auf hart kommt, auch eine häusliche Pflege angeboten – eine Wahlleistung, die durch die regelmäßigen Beratungen, welche mit der Grundleistung einhergehen, eng verzahnt ist. Genossenschaftsvorstand Musielak hat die exzellente Lage, die das Städtchen Gehrden für die Wohnbedürfnisse älterer Menschen bietet, geistesgegenwärtig erkannt. Klug war es auch, die Leiterin des Sozialamtes zu einem frühen Zeitpunkt in die Bauplanung mit einzubinden. So kommt es, dass die Steckdosen in den Wohnungen höher über dem Boden angebracht sind, die Lichtschalter dagegen niedriger hängen, damit beide auch vom Rollator aus einfach zu erreichen sind: Auf die kleinen baulichen Details kommt es beim „Betreuten Wohnen“ an. Nach einem Rundgang durch die Residenz zeigte sich die Amtsleiterin, zugleich Senioren- und Behindertenbeauftragte der Stadt, sehr zufrieden. Barbara Zunker: „Die Umsetzung entspricht zu 100 Prozent dem, was wir besprochen haben."

Ostland-Vorstand Musielak plant, künftig auch alle weiteren Senioren-Wohnangebote der Genossenschaft durch DIN CERTCO prüfen zu lassen. Dass es sich um einen Wachstumsmarkt handelt, steht außer Frage. Auch wenn am Ende nicht immer das TÜV-Siegel stehen mag, allein durch das Hinzuziehen der externen Gutachter erhält der Wohnungswirt, seit rund fünfzig Jahren für die Genossenschaft mit einem heutigen Bestand von 2.000 Wohneinheiten tätig, wertvolle Anregungen. Musielak: „Durch die fachliche Kommunikation mit den Prüfern müssen wir uns laufend selbst hinterfragen. Durch das Feedback können wir unsere Produkte noch enger an den Bedürfnissen unserer Mitglieder ausrichten.“ Auch moderne Management-Tools wie Beschwerdemanagement, Mieterbefragung oder Qualitätssicherung lassen sich leichter mit als ohne Zertifizierungsprozess implementieren. Je mehr sich das bundesweit einheitliche Gütesiegel etabliert, desto eher kann Planungssicherheit für Verbraucher und Vermieter auf dem „silbernen Seniorenmarkt“ einziehen.

Und trotzdem: Er bleibt für Überraschungen gut. DIN CERTCO-Mitarbeiter Hinrich Lampe, einer, der mit dem Markt sehr gut vertraut ist, war bei einem Besuch der „Residenz Nedderntor“ erstaunt, wie fit die angetroffen Senioren waren. Vor allem ihr Durchschnittsalter verblüffte: 79 Jahre.

*In Kurzform siehe Beuth-Pocket, Titel: „Betreutes Wohnen für ältere Menschen Dienstleistungsanforderungen nach DIN 77800“ Autor: H. Mühlbauer, Herausgeber: DIN, Link: http://www.beuth.de/langanzeige/Betreutes+Wohnen/93826739.html

Weiterführende Literatur: „Wohnen im Alter - Bausteine für die Wohnungswirtschaft“, Renate Narten, Hannover, 2004 Bezug siehe unter: www.vdw-online.de
Quelle: vdw Magazin