Bewertung, Qualifizierung, Beratung, Zertifizierung

Das DIS Institut für Serviceimmobilien arbeitet als unabhängig beratendes Gremium interdisziplinär und auftragsbezogen sowie übergreifend auf dem Gebiet der Immobilien- und Sozialwirtschaft.

Hierbei werden die entsprechenden fachlichen Aspekte methodisch und praxisbezogen angewendet. Dieser Grundsatz steht für unsere Philosophie, denn es gilt die jeweilige Aufgabenstellung unter einem anwendbaren Chancen-Risikobezug zu betrachten. Ausgehend von einer neutralen Position stehen die Fragen einer wirtschaftliche Tragfähigkeit sowie realistischen Umsetzbarkeit im Fokus unserer Tätigkeit.

Die Kompetenzbereiche liegen in der Beurteilung und modularen Integration von übergreifenden Einflussgrößen wie den Standortfaktoren, Markt- und Wettbewerbsbedingungen, immobilienspezifischen sowie baulichen Aspekten, Betreiber spezifischen sowie betriebswirtschaftlichen Leistungen, Managementeffizienz, rechtliche und vertragliche Restriktionen etc. Mit diesem ganzheitlichen Ansatz sehen wir uns als Partner für Assetmanager, Banken, Betreiber, Investoren, Kommunen, Planer und Projektentwickler sowie insbesondere für die Wohnungswirtschaft.

Die Kerngeschäftsfelder sind neben der Beratungstätigkeit die unabhängige Bewertung und interdisziplinäre Due Diligence in Verbindung der Fachbereiche Markt, Immobilie und Betrieb unter der Einbeziehung von rechtlichen und wirtschaftlichen Faktoren.

Die Themen Wohnen und Pflegen in Verbindung mit einer Immobilie beschäftigt uns in einem breiten Fokus. Mit dem Anspruch an eine lebenswerte Umgebung und einer kundenorientierten Qualität eines Angebots, muss vom Konzept an bis hin zum fertigen Objekt, die Tragfähigkeit im Hinblick auf soziale und ökonomische Bedingungen unter Beweis gestellt werden.

Dieser Anspruch bedeutet auf das „Wohnen im Alter“ bzw. das „Wohnen für Senioren“ ein breites Spektrum an Möglichkeiten. In Bezug auf die bereits etablierte Wohnform des „Betreuten Wohnens“ wurde unter Mitwirkung des DIS Instituts eine, als Mindestanforderung zu verstehende, Dienstleistungsnorm entwickelt. Die DIN 77800 ist damit ein Baustein für die Umsetzung in einem immobilien- und betriebswirtschaftlich bezogenen Kontext. Unter diesem ganzheitlichen Ansatz denken und handeln wir und betrachten dabei die vielfältigen Einflussgrößen sowie Herausforderungen in einem projektbezogenen oder unternehmensstrategischen Blickwinkel.

weitere Informationen: im Blog www.serviceimmobilien.wordpress.com oder auf der Homepage www.dis-institut.de

Blog DIS Institut für Serviceimmobilien...

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BFW – Pressemitteilung: Service-Wohnen fällt weiterhin unter Mietrecht

Service-Wohnen fällt weiterhin unter Mietrecht Bundestag verabschiedet Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz

Berlin, 2. Juni 2009 – „Ältere Menschen, die in Formen des Wohnens mit Service oder des Betreuten Wohnens leben, sind Mieter. Sie sind eben noch nicht Bewohner im heimrechtlichen Sinne, sondern leben in einer selbstbestimmten Wohnform. Insofern begrüßen wir, dass das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) nun in seiner vom Bundestag verabschiedeten, überarbeiteten Form eine klare Abgrenzung zwischen stationären Pflegeeinrichtungen und betreutem Wohnen vornimmt“, sagt Alexander Rychter, Bundesgeschäftsführer des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V., Spitzenverband der privaten Immobilienwirtschaft.

„Bereits jetzt bieten Wohnungs- und Immobilienunternehmen über 400.000 altersgerechte Wohnungen mit teilweise niedrigschwelligen Betreuungs- und Unterstützungsangeboten an“, so Rychter weiter. Der Deutsche Bundestag hatte das WBVG am Freitag verabschiedet. Nicht erfasst vom neuen Gesetz werden Wohnformen, bei denen neben der Überlassung von Wohnraum ausschließlich allgemeine Unterstützungsleistungen wie die Vermittlung von Pflegeleistungen, Notruf- oder hauswirtschaftliche Versorgungsdienste vereinbart sind. Der ursprüngliche Gesetzentwurf vom Dezember 2008 hatte noch vorgesehen, dass selbst niedrigschwelligste Pflege- und Betreuungsleistungen wie die bloße Installation eines Hautnotrufsystems ausgereichen, um die Anwendung des Gesetzes auszulösen.

Das WBVG tritt zum 1. Oktober 2009 in Kraft. Für Verträge, die nach dem bisherigen Heimgesetz geschlossen wurden gilt eine Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2010. Für andere Altverträge wie zum Beispiel Miet- und Dienstverträge im Bereich des Betreuten Wohnens gilt das Gesetz auch zukünftig nicht. „Jede Umfrage wie Menschen im Alter Wohnen möchten zeichnet das gleiche Bild: An erster Stelle steht der Wunsch, so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden zu leben. Dies stellt für die Wohnungswirtschaft eine enorme quantitative Herausforderung dar. Die Zielgruppen am Wohnungsmarkt kehren sich um“, erläutert Rychter die Bedeutung dieser Gesetzesentscheidung. „Das Wohnen 65 plus wird künftig ein Viertel des gesamten Wohnungsmarktes ausmachen.

Nach unseren Berechnungen werden bereits bis zum Jahr 2020 zusätzlich rund 800.000 altergerechte Wohnungen benötigt. In Deutschland ist aber derzeit nur knapp ein Prozent des Wohnraums seniorengerecht“, so der BFW-Bundesgeschäftsführer weiter. Insofern sei es folgerichtig, dass die „Software“ für das Wohnen im Alter, die vertragliche Gestaltung, sachgerecht gelöst wurde und so die zum April gestartete KfW-Förderung für den seniorengerechten Umbau im Wohnungsbestand flankiere. Rychter wies in diesem Zusammenhang aber auch darauf hin, dass angesichts der bevorstehenden demografischen Herausforderungen die Mittel für die KfW-Förderung noch weiter aufgestockt und dem Wohnen im Alter eine ebenso große Bedeutung wie der energetischen Anpassung von Wohnungsbeständen beigemessen werden müsse. Zudem sprach er sich für weitere Investitionsanreize wie beispielsweise die Einführung einer degressiven AfA für altersgerechtes Bauen aus.”

Quelle: Pressemitteilung BFW Bundesverband vom 02.06.2009

Kommentar DIS Institut:

Wir danken an dieser Stelle dem BFW, insbesondere Herrn Alexander Rychter, für seinen unermüdliches Engagement zur Sache. Die Klärung der Abgrenzungsfragen hat für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft eine erhebliche Bedeutung. Gerade niedrigschwellige Betreuungsangebote sowie das klassisches Betreute Wohnen werden zunehmend an Bedeutung gewinnen. Während im Segment Betreutes Wohnen Handlungsempfehlungen und Mindeststandards in Form der DIN 77800 (Qualitätsanforderungen) existieren, sind im Bereich der niedrigschwelligen Angebote kaum verbindliche Regelwerke existent. Die Auseinandersetzung mit einer Aufsichtsbehörde ist damit möglicherweise unvermeidbar, denn Leistungsangebote können nur betrieblich sinnvoll im Rahmen von vertraglichen Regelungen getroffen werden. Praxistipp: Klärung der Vertragskonstellation im niederschwelligen Bereich vorab sowie die Anwendung der DIN 77800 im Betreuten Wohnen. Mit dem Instrument der Zertifizierung kann der Nachweis erbracht werden.

machbar³ – ein DIS Tool zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit von Baumaßnahmen

Demografischer Wandel und energetischer Modernisierungsbedarf sind die aktuellen Begriffe der Gegenwart. Für sie als Eigentümer, Betreiber oder Wohnungsunternehmen bzw. Dienstleister stehen, neben strategischen Überlegungen, individuelle Fragestellungen zur Lösung dieser Herausforderungen an. Das DIS Institut für ServiceImmobilien entwickelt hierfür ein Programm unter dem Titel:

© machbar³

* ist die Aufgabe “technisch machbar”

* ist die Umsetzung “wirtschaftlich machbar” (bzw. effektiv)

* ist die Investition “konzeptionell machbar” (bzw. nachhaltig)

Die wesentlichen Elemente und Arbeitsschwerpunkte sind hierbei unter einem ganzheitlichen Ansatz zu betrachten.

Philosophie des Kompetenzen -Teams:

* wir verstehen uns als ganzheitlich handelnder Dienstleister,

* fokussieren bauliche Detaillösungen, im Sinne moderner nutzerfreundlicher und zukunftsfähiger Konzepte,

* berücksichtigen die Themengebiete Energie- und Infrastrukturfragen,

* verstehen uns als Impulsgruppe / Ideenwerkstatt für unsere Kunden,

* wir schaffen belastbare Entscheidungsgrundlagen.

Durch die Verknüpfung der Fachbereiche Planung und Konzept entsteht ein Planconcept.

Dieses bildet die Grundlage zur:

* Bestandserfassung- und Anpassung,

* Analyse (Machbarkeit sowie Zukunftsfähigkeit),

* Beratung zu den jeweiligen Schwerpunkten,

* Kostenschätzung / Budgetplanung,

* Empfehlungen für eine nachhaltige Realisierung,

* Umsetzungsbegleitung und Schnittstellenoptimierung,

* Gutachter- und Sachverständigentätigkeit.

Ansprechpartner im DIS Institut:

Uwe Groß | Prof. Dipl.-Ing. Lothar Marx | Dr. Lutz H. Michel MRICS

Gedanken zur Bewertung von Sozialimmobilien

Der Pachtvertrag als ausschließliche Bezugsgröße für die Bewertung der Assetklasse Pflegeimmobilie ist zur Ermittlung eines Marktwertes (market value) allein nicht geeignet, um die Nachhaltigkeit einer Investitionsentscheidung zu qualifizieren.

Neben mathematischen Kenngrößen, wie Life Cycle Kosten und Risikoszenarien, existieren eine Reihe von Einflussfaktoren, die bei einer ganzheitlichen Beurteilung betrachtet werden sollten. Neben den bekannten Bezugsebenen Markt, (Mikro-) Standort, Gebäude und Betrieb soll hier auf eine weitere relevante Kriteriendimension eingegangen werden. Das Erkennen sowie die Beurteilung der latent vorhandenen Betriebsrisiken in Verbindung mit einem routinierten Risikomanagement, sind für den Betreiber einer Pflegeimmobilie von existenzieller Bedeutung. Schon heute sind im Sozialbereich Veränderungen spürbar, welche unabhängig von zukünftigen politischen Reformen sowie Reaktionen der Sozialversicherungssysteme entscheidende Einflüsse auf die Wirtschaftlichkeit der Einrichtungen nehmen.

Insbesondere haben sich die Kundenstrukturen in den letzten Jahren deutlich verändert, die bekanntesten Trends sind dabei die Zunahme der an Demenz erkrankten Personen, der allgemeine Rückgang der Verweildauer bei gleichzeitig zunehmenden Eintrittsaltern und einem uneinheitlichen sozio-demografischen Bild. Dem gegenüber steht permanent der Kostendruck. So reglementieren beispielsweise die örtlichen Träger der Sozialhilfe in Verbindung mit den Pflegekassen immer mehr die Einnahmemöglichkeiten. Dem erschwerten Generieren von (Zusatz-) Erlösen stehen überproportionale Steigerungen, beispielsweise bei den Betriebskosten gegenüber.

Intersubjektiv sind diese Faktoren in Verbindung mit den bekannten bewertungsrelevanten Bezugsebenen zu betrachten und zu verknüpfen. Hierbei sollte insbesondere unter dem Aspekt der Risikosteuerung näher darauf eingegangen werden, da diese nicht einfach mess- bzw. quantifizierbar sind. Die Evaluierung der individuellen Risikopotentiale erfordert neben den standardisierten Bewertungstools eine Beurteilung von Managementabläufen, Prozessen und Organisationsstrukturen des Betriebes.

Die sich daraus ableitenden Anforderungen an das Management sollten im Zusammenhang mit einer technischen und juristischen Due Diligence beantwortet werden, da hier die Grenzen in den meisten Fällen fließend und fachübergreifend sind. Neben den bekannten Regelungen des Heimrechts (HeimG u.a.) und der Landesbauordnungen sind hier die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV), das Arbeitsschutz- (ArbSchG) und Arbeitssicherheitsgesetzt (ASiG), diverse Lebensmittel- und Hygienevorschiften (Trinkwasser, HACCP, Produkthaftungsgesetz etc.) zu berücksichtigen. Weitergehend existiert eine Reihe von Anforderungen, wie beispielsweise berufsgenossenschaftliche Vorschriften, Brandschutzbestimmungen, DIN-Normen und Bedingungen des Medizinprodukte-Gesetz (MPG/MPBetriebV).

Diese Komplexität der Anforderungen gilt es im Rahmen einer Beurteilung zu berücksichtigen und zu werten, da diese einen direkten Einfluss auf die nachhaltige Wirtschaftlichkeit des Betriebes ausüben. Ein weiterer Aspekt des Risikomanagement in diesem Zusammenhang ist die Auditierung sowie ein laufendes Monitoring der hier genannten Anforderungen. Um diesen interdisziplinären Anspruch im Sinne eines praktikablen Risikohandling erfüllen zu können, bietet das DIS Institut mit einem fachübergreifenden Projektteam eine entsprechend modulare Beurteilung an. Diese dient, in Ergänzung einer konventionellen Immobilienbewertung, zur umfassenden Risikoanalyse und Implementierung von Objekt- bzw. Portfolio bezogener Steuerungswerkzeuge.

Buchankündigung: Serviceimmobilien im Rating

"Servicefreie” Immobilien, wie beispielsweise reine Wohngebäude oder Lagerhallen, bieten dem Nachfrager ausschließlich die Nutzung von Räumen oder Flächen an. Serviceimmobilien stellen im Gegensatz dazu eine immobilienspezifische Sonderform dar, die dem Nachfrager zusätzlich zur Raum- und Flächennutzung einen Zusatznutzen anbieten und somit sowohl das immobilienwirtschaftliche Handling als auch Management auf ein anspruchsvolles Niveau heben.

Dr. Erich Limpens vom DIS Institut für ServiceImmobilien GmbH widmet sich in seinem Beitrag für das Praxishandbuch “Rating von Immobilienportfolios”, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, ISBN 978-3-89984-197-8, den Beurteilungskriterien für Serviceimmobilien. Der Zusatznutzen von Serviceimmobilien kommt primär durch das Angebot von Serviceleistungen zum Ausdruck, welches dem Servicenachfrager durch den -anbieter offeriert wird.

Unbestritten ist, so Limpens, dass Immobilien neben dem Zusatznutzen “Service” auch weiterführende Zusatznutzen, wie beispielsweise die Funktionen als “Wertspeicher” oder “Statussymbol”, implizieren können. Diese Funktionen klammert Limpens in seinem Artikel jedoch explizit aus. “Sollen Serviceimmobilien bzw. Serviceimmobilienportfolios einem Rating unterzogen werden, so reicht es nicht aus,” urteilt Limpens, “die klassischen Beurteilungskriterien heranzuziehen.

Vor diesem Hintergrund sind Beurteilungskriterien einzusetzen, die die immobilienspezifischen Besonderheiten von Serviceimmobilien gerecht werden.” Limpens beleuchtet Serviceimmobilien und ihre Besonderheiten und geht auf die im Rahmen eines Ratings notwendigen immobilienspezifischen Beurteilungskriterien näher ein.
Textquelle: Dr. Oliver Everling