Bewertung, Qualifizierung, Beratung, Zertifizierung

Das DIS Institut für Serviceimmobilien arbeitet als unabhängig beratendes Gremium interdisziplinär und auftragsbezogen sowie übergreifend auf dem Gebiet der Immobilien- und Sozialwirtschaft.

Hierbei werden die entsprechenden fachlichen Aspekte methodisch und praxisbezogen angewendet. Dieser Grundsatz steht für unsere Philosophie, denn es gilt die jeweilige Aufgabenstellung unter einem anwendbaren Chancen-Risikobezug zu betrachten. Ausgehend von einer neutralen Position stehen die Fragen einer wirtschaftliche Tragfähigkeit sowie realistischen Umsetzbarkeit im Fokus unserer Tätigkeit.

Die Kompetenzbereiche liegen in der Beurteilung und modularen Integration von übergreifenden Einflussgrößen wie den Standortfaktoren, Markt- und Wettbewerbsbedingungen, immobilienspezifischen sowie baulichen Aspekten, Betreiber spezifischen sowie betriebswirtschaftlichen Leistungen, Managementeffizienz, rechtliche und vertragliche Restriktionen etc. Mit diesem ganzheitlichen Ansatz sehen wir uns als Partner für Assetmanager, Banken, Betreiber, Investoren, Kommunen, Planer und Projektentwickler sowie insbesondere für die Wohnungswirtschaft.

Die Kerngeschäftsfelder sind neben der Beratungstätigkeit die unabhängige Bewertung und interdisziplinäre Due Diligence in Verbindung der Fachbereiche Markt, Immobilie und Betrieb unter der Einbeziehung von rechtlichen und wirtschaftlichen Faktoren.

Die Themen Wohnen und Pflegen in Verbindung mit einer Immobilie beschäftigt uns in einem breiten Fokus. Mit dem Anspruch an eine lebenswerte Umgebung und einer kundenorientierten Qualität eines Angebots, muss vom Konzept an bis hin zum fertigen Objekt, die Tragfähigkeit im Hinblick auf soziale und ökonomische Bedingungen unter Beweis gestellt werden.

Dieser Anspruch bedeutet auf das „Wohnen im Alter“ bzw. das „Wohnen für Senioren“ ein breites Spektrum an Möglichkeiten. In Bezug auf die bereits etablierte Wohnform des „Betreuten Wohnens“ wurde unter Mitwirkung des DIS Instituts eine, als Mindestanforderung zu verstehende, Dienstleistungsnorm entwickelt. Die DIN 77800 ist damit ein Baustein für die Umsetzung in einem immobilien- und betriebswirtschaftlich bezogenen Kontext. Unter diesem ganzheitlichen Ansatz denken und handeln wir und betrachten dabei die vielfältigen Einflussgrößen sowie Herausforderungen in einem projektbezogenen oder unternehmensstrategischen Blickwinkel.

weitere Informationen: im Blog www.serviceimmobilien.wordpress.com oder auf der Homepage www.dis-institut.de

Blog DIS Institut für Serviceimmobilien...

ab sofort sind wir mit unserem New´s Blog unter Wordpress erreichbar
http://serviceimmobilien.wordpress.com

Gedanken zur Bewertung von Sozialimmobilien

Der Pachtvertrag als ausschließliche Bezugsgröße für die Bewertung der Assetklasse Pflegeimmobilie ist zur Ermittlung eines Marktwertes (market value) allein nicht geeignet, um die Nachhaltigkeit einer Investitionsentscheidung zu qualifizieren.

Neben mathematischen Kenngrößen, wie Life Cycle Kosten und Risikoszenarien, existieren eine Reihe von Einflussfaktoren, die bei einer ganzheitlichen Beurteilung betrachtet werden sollten. Neben den bekannten Bezugsebenen Markt, (Mikro-) Standort, Gebäude und Betrieb soll hier auf eine weitere relevante Kriteriendimension eingegangen werden. Das Erkennen sowie die Beurteilung der latent vorhandenen Betriebsrisiken in Verbindung mit einem routinierten Risikomanagement, sind für den Betreiber einer Pflegeimmobilie von existenzieller Bedeutung. Schon heute sind im Sozialbereich Veränderungen spürbar, welche unabhängig von zukünftigen politischen Reformen sowie Reaktionen der Sozialversicherungssysteme entscheidende Einflüsse auf die Wirtschaftlichkeit der Einrichtungen nehmen.

Insbesondere haben sich die Kundenstrukturen in den letzten Jahren deutlich verändert, die bekanntesten Trends sind dabei die Zunahme der an Demenz erkrankten Personen, der allgemeine Rückgang der Verweildauer bei gleichzeitig zunehmenden Eintrittsaltern und einem uneinheitlichen sozio-demografischen Bild. Dem gegenüber steht permanent der Kostendruck. So reglementieren beispielsweise die örtlichen Träger der Sozialhilfe in Verbindung mit den Pflegekassen immer mehr die Einnahmemöglichkeiten. Dem erschwerten Generieren von (Zusatz-) Erlösen stehen überproportionale Steigerungen, beispielsweise bei den Betriebskosten gegenüber.

Intersubjektiv sind diese Faktoren in Verbindung mit den bekannten bewertungsrelevanten Bezugsebenen zu betrachten und zu verknüpfen. Hierbei sollte insbesondere unter dem Aspekt der Risikosteuerung näher darauf eingegangen werden, da diese nicht einfach mess- bzw. quantifizierbar sind. Die Evaluierung der individuellen Risikopotentiale erfordert neben den standardisierten Bewertungstools eine Beurteilung von Managementabläufen, Prozessen und Organisationsstrukturen des Betriebes.

Die sich daraus ableitenden Anforderungen an das Management sollten im Zusammenhang mit einer technischen und juristischen Due Diligence beantwortet werden, da hier die Grenzen in den meisten Fällen fließend und fachübergreifend sind. Neben den bekannten Regelungen des Heimrechts (HeimG u.a.) und der Landesbauordnungen sind hier die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV), das Arbeitsschutz- (ArbSchG) und Arbeitssicherheitsgesetzt (ASiG), diverse Lebensmittel- und Hygienevorschiften (Trinkwasser, HACCP, Produkthaftungsgesetz etc.) zu berücksichtigen. Weitergehend existiert eine Reihe von Anforderungen, wie beispielsweise berufsgenossenschaftliche Vorschriften, Brandschutzbestimmungen, DIN-Normen und Bedingungen des Medizinprodukte-Gesetz (MPG/MPBetriebV).

Diese Komplexität der Anforderungen gilt es im Rahmen einer Beurteilung zu berücksichtigen und zu werten, da diese einen direkten Einfluss auf die nachhaltige Wirtschaftlichkeit des Betriebes ausüben. Ein weiterer Aspekt des Risikomanagement in diesem Zusammenhang ist die Auditierung sowie ein laufendes Monitoring der hier genannten Anforderungen. Um diesen interdisziplinären Anspruch im Sinne eines praktikablen Risikohandling erfüllen zu können, bietet das DIS Institut mit einem fachübergreifenden Projektteam eine entsprechend modulare Beurteilung an. Diese dient, in Ergänzung einer konventionellen Immobilienbewertung, zur umfassenden Risikoanalyse und Implementierung von Objekt- bzw. Portfolio bezogener Steuerungswerkzeuge.