BFW – Pressemitteilung: Service-Wohnen fällt weiterhin unter Mietrecht

Service-Wohnen fällt weiterhin unter Mietrecht Bundestag verabschiedet Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz

Berlin, 2. Juni 2009 – „Ältere Menschen, die in Formen des Wohnens mit Service oder des Betreuten Wohnens leben, sind Mieter. Sie sind eben noch nicht Bewohner im heimrechtlichen Sinne, sondern leben in einer selbstbestimmten Wohnform. Insofern begrüßen wir, dass das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) nun in seiner vom Bundestag verabschiedeten, überarbeiteten Form eine klare Abgrenzung zwischen stationären Pflegeeinrichtungen und betreutem Wohnen vornimmt“, sagt Alexander Rychter, Bundesgeschäftsführer des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V., Spitzenverband der privaten Immobilienwirtschaft.

„Bereits jetzt bieten Wohnungs- und Immobilienunternehmen über 400.000 altersgerechte Wohnungen mit teilweise niedrigschwelligen Betreuungs- und Unterstützungsangeboten an“, so Rychter weiter. Der Deutsche Bundestag hatte das WBVG am Freitag verabschiedet. Nicht erfasst vom neuen Gesetz werden Wohnformen, bei denen neben der Überlassung von Wohnraum ausschließlich allgemeine Unterstützungsleistungen wie die Vermittlung von Pflegeleistungen, Notruf- oder hauswirtschaftliche Versorgungsdienste vereinbart sind. Der ursprüngliche Gesetzentwurf vom Dezember 2008 hatte noch vorgesehen, dass selbst niedrigschwelligste Pflege- und Betreuungsleistungen wie die bloße Installation eines Hautnotrufsystems ausgereichen, um die Anwendung des Gesetzes auszulösen.

Das WBVG tritt zum 1. Oktober 2009 in Kraft. Für Verträge, die nach dem bisherigen Heimgesetz geschlossen wurden gilt eine Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2010. Für andere Altverträge wie zum Beispiel Miet- und Dienstverträge im Bereich des Betreuten Wohnens gilt das Gesetz auch zukünftig nicht. „Jede Umfrage wie Menschen im Alter Wohnen möchten zeichnet das gleiche Bild: An erster Stelle steht der Wunsch, so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden zu leben. Dies stellt für die Wohnungswirtschaft eine enorme quantitative Herausforderung dar. Die Zielgruppen am Wohnungsmarkt kehren sich um“, erläutert Rychter die Bedeutung dieser Gesetzesentscheidung. „Das Wohnen 65 plus wird künftig ein Viertel des gesamten Wohnungsmarktes ausmachen.

Nach unseren Berechnungen werden bereits bis zum Jahr 2020 zusätzlich rund 800.000 altergerechte Wohnungen benötigt. In Deutschland ist aber derzeit nur knapp ein Prozent des Wohnraums seniorengerecht“, so der BFW-Bundesgeschäftsführer weiter. Insofern sei es folgerichtig, dass die „Software“ für das Wohnen im Alter, die vertragliche Gestaltung, sachgerecht gelöst wurde und so die zum April gestartete KfW-Förderung für den seniorengerechten Umbau im Wohnungsbestand flankiere. Rychter wies in diesem Zusammenhang aber auch darauf hin, dass angesichts der bevorstehenden demografischen Herausforderungen die Mittel für die KfW-Förderung noch weiter aufgestockt und dem Wohnen im Alter eine ebenso große Bedeutung wie der energetischen Anpassung von Wohnungsbeständen beigemessen werden müsse. Zudem sprach er sich für weitere Investitionsanreize wie beispielsweise die Einführung einer degressiven AfA für altersgerechtes Bauen aus.”

Quelle: Pressemitteilung BFW Bundesverband vom 02.06.2009

Kommentar DIS Institut:

Wir danken an dieser Stelle dem BFW, insbesondere Herrn Alexander Rychter, für seinen unermüdliches Engagement zur Sache. Die Klärung der Abgrenzungsfragen hat für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft eine erhebliche Bedeutung. Gerade niedrigschwellige Betreuungsangebote sowie das klassisches Betreute Wohnen werden zunehmend an Bedeutung gewinnen. Während im Segment Betreutes Wohnen Handlungsempfehlungen und Mindeststandards in Form der DIN 77800 (Qualitätsanforderungen) existieren, sind im Bereich der niedrigschwelligen Angebote kaum verbindliche Regelwerke existent. Die Auseinandersetzung mit einer Aufsichtsbehörde ist damit möglicherweise unvermeidbar, denn Leistungsangebote können nur betrieblich sinnvoll im Rahmen von vertraglichen Regelungen getroffen werden. Praxistipp: Klärung der Vertragskonstellation im niederschwelligen Bereich vorab sowie die Anwendung der DIN 77800 im Betreuten Wohnen. Mit dem Instrument der Zertifizierung kann der Nachweis erbracht werden.

Statement des BFW zum Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG)

Angesichts der heutigen Anhörung im Ausschuss für Familie, Senioren, Frauen und Jugend zur geplanten Einführung eines Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes (WBVG) begrüßt der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, Spitzenverband der privaten und unternehmerischen Immobilienwirtschaft, die Nachjustierung am Gesetzentwurf. „Der jetzt vorliegende Entwurf weist eine relativ klare Abgrenzung zwischen stationären Pflegeeinrichtungen und Betreutem Wohnen auf“, erklärte Alexander Rychter, BFW-Bundesgeschäftsführer.

„Wir begrüßen die Klarstellung, dass das Gesetz nicht anzuwenden ist, wenn der Vertrag neben der Überlassung von Wohnraum ausschließlich die Erbringung von allgemeinen Betreuungsleistungen, Leistungen der hauswirtschaftlichen Versorgung oder Notrufdienste zum Gegenstand hat.“ Allerdings müsse der Anwendungsbereich in einigen Punkten noch klarer formuliert werden, um Auslegungsfragen zu vermeiden. Nach dem ursprünglichen Gesetzentwurf vom Dezember 2008 hätten selbst niedrigschwelligste Pflege- und Betreuungsleistungen wie die bloße Installation eines Hautnotrufsystems ausgereicht, um die Anwendung des Gesetzes auszulösen. Regelungsbedarf sieht Rychter noch im Anwendungsbereich, sonst bestünde die Gefahr, dass das Gesetz durch die Hintertür doch noch Anwendung auf das Betreute Wohnen fände, obwohl dies vom Gesetzgeber nicht gewünscht ist.

„Soweit auf die Kopplung von Miet- und Betreuungsvertrag eingegangen wird, sollte dies daher im Lichte der zurückliegenden BGH-Rechtssprechung zu sogenannten Integrierten Miet- und Betreuungsverträgen erfolgen und deutlich machen, dass die im Gesetzentwurf genannten Einschränkungen nicht für die Kombination der Überlassung von Mietwohnraum und allgemeinen Betreuungsleistungen anzuwenden ist“, erklärt der BFW-Bundesgeschäftsführer.

Das Konzept des Betreuten Wohnens beruhe geradezu auf dem gleichzeitigen Angebot von Mietwohnen und allgemeinen Betreuungsleistungen. Zudem schlage der BFW vor, die vom Gesetz ausgenommenen hauswirtschaftlichen Leistungen (wie z.B. wie z.B. Concierge-Dienste, Abwesenheitsversorgung, Wohnungsreinigungsdienste) klar zu benennen, um so Missverständnisse auszuschließen. Wohnformen im Alter – Trend zu ambulanten/vorstationären Angeboten „Vor dem Hintergrund des Pflege-Weiterentwicklungsgesetzes und der Stärkung des Grundsatzes ‚ambulant vor stationär’ wird die Versorgung älterer Menschen im häuslichen Umfeld – mit haushaltsnahen Dienstleistungen und Pflegeangeboten – immer wichtiger.

Die Stärkung des selbstständigen Wohnens mit niedrigschwelligen ambulanten und häuslichen Pflegeangeboten im Wohnquartier von pflegebedürftige Personen entlastet die öffentliche Hand und die Pflegekasse – und entspricht gleichzeitig dem Wunsch der meisten älteren Menschen, solange wie möglich in der eigenen Wohnung zu verbleiben“, erklärt Rychter die Bedeutung der Gesetzesentscheidung. „Wenn es gelänge, nur weitere 100.000 Wohnungseinheiten altersgerecht so zu gestalten, dass ältere Menschen darin so lange wie möglich selbstständig wohnen können, würden Aufwendungen der Pflegeversicherung bezüglich einer alternativen Unterbringung in Pflegeheimen in Höhe von rund zwei Milliarden Euro jährlich eingespart. Bereits jetzt bieten Wohnungs- und Immobilienunternehmen über 400.000 altersgerechte Wohnungen mit teilweise niedrigschwelligen Betreuungs- und Unterstützungsangeboten an.“

Als Spitzenverband der privaten Immobilien- und Wohnungswirtschaft mit 1.600 Mitgliedern und verbundenen Unternehmen befasst sich der BFW bereits seit 1996 in einem eigenen Arbeitskreis mit dem Thema Seniorenimmobilien. Der Arbeitskreis ist an zahlreichen Fachgremien beteiligt, so beispielsweise am Modellprogramm „Neues Wohnen“ des Bundesministeriums für Familie, Senioren, Frauen und Jugend, an der Expertenkommission „Wohnen im Alter“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, am Normenausschuss „Barrierefreies Bauen“ DIN 18040 und betreutes Wohnen DIN 77800 sowie am Kuratorium des Qualitätssiegels Betreutes Wohnen NRW und Baden-Württemberg.

Referat beim BFW

Uwe Groß referierte auf Einladung des Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen - Landesverband Nord am 19. April 2007 in Hamburg zum Thema "Qualitätsanforderungen im Betreuten Wohnen (DIN 77800)".
Er stellte nach einem Marktüberblick über das Wohnen im Alter die Inhalte der Norm vor, um sodann die Möglichkeiten und Vorteile der Zertifizierung von Anlagen des Betreuten Wohnens für die Senioren wie die Anbieter dieser zukunftsweisenden Wohnform aufzuzeigen. Den Abschluß des Referats bildete ein Ausblick auf die Trends im Seniorenwohnen der kommenden Jahre.

Mehr Informationen über die Veranstaltung, das Referat und die DIN 77800 - Betreutes Wohnen erhalten Sie gerne per Mail.

2. Masterplan-Talks in Kooperation mit gif und BFW in Berlin

Die von der Masterplan Informationsmanagement GmbH, einem Spezialdienstleister für Informationsmanagement in der Immobilienwirtschaft, in Zusammenarbeit mit dem Arbeitskreis ServiceImmobilien der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. und dem BFW Bundesverband der Freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. veranstalteten 2. masterplan talks zu Service- und PflegeImmobilien in Berlin am 21.09.2005 fanden in der Branche großen Nachhall.

Vor einem breit gefächerten Teilnehmerkreis aus den Bereichen Banken, Investoren, Betreiber und Berater wurden aktuelle Themen, die den Markt für Senioren- und Pflegeimmobilien und entsprechende Betreiberstrukturen betreffen, umfassend behandelt.

Die Veranstaltung, die auf eine Initiative der beiden Sprecher des gif-Arbeitskreises ServiceImmobilien, Dr. Erich Limpens und Dr. Lutz H. Michel, Rechtsanwalt in Hürtgenwald, der eine Geschäftsführer und der andere Mitglied des Beirats des DIS - Instituts für ServiceImmobilien, ausging, begann mit einem Statement zu Markt und Markttendenzen im Bereich Senioren- und Pflegeimmobilien. Dr. Michel ging von der These aus, dass die Alterung der Bevölkerung neuen Wohn- und Betreuungsbedarf hervorrufe. Die differenzierten Wohnerwartungen der Nachfragerseite, das steigende Einzugalter in betreute Wohnanlagen wie auch Heime, die Zunahme von Selbstständigkeit älterer Menschen und die wachsenden ökonomischen Zwänge drängen die Marktteilnehmer stärker zu innovativen Produkten.

Erforderlich seien flächendeckende Betreuungsstrukturen mit standardisierten hoch qualifizierten Produkten, wobei das Leben im Betreuten Wohnen in Gestalt marktgerechter Produkte – Immobilien gemäß DIN 18030 und Dienstleistungen gemäß der neuen Dienstleistungsnorm für Betreutes Wohnen DIN 77800 – im Mittelpunkt stehen würde. Erforderlich sei die Ertüchtigung der vorhandenen Wohn- und Betreuungsstrukturen. Stationäre Pflege und die zugehörigen Pflegeimmobilien sehen sich nach seiner Einschätzung zunehmend der Konkurrenz von flächendeckenden Betreuungsstrukturen für seniorengerechte Wohnformen ausgesetzt. Das Pflegeheim sei – auch vor dem Hintergrund der finanziellen Nöte der Pflegekassen – die letzte Alternative.

Diese Einschätzungen griffen Uwe Groß und Lothar Marx, Architekt und Lehrbeauftragter an der TU München mit Schwergewicht Senioren- und Pflegeimmobilien, auf. Groß entwickelte vor dem Hintergrund der verschiedenen Kategorien der Service- und Betreuungsnotwendigkeiten das jeweils dazugehörige immobilienwirtschaftliche Konzept. Er machte deutlich, dass bei geringstem Betreuungs- und Pflegebedarf das Wohnen und Leben in der eigenen Wohnung auch in Zukunft ergänzt durch ambulante Servicestrukturen der Regelfall sei. Um die vorhandenen Wohnungsbestände und Quartiere zu erhalten, sei es erforderlich, flächendeckende Betreuungs- und Pflegestrukturen mit hohen Qualitätsstandards aufzubauen.

Je stärker der Betreuungs- und Pflegebedarf zunehme, desto eher würden die Bewohner eigener oder gemieteter Immobilien zur Wohnform des betreuten Wohnens tendieren. Hier wies Groß darauf hin, dass die entsprechenden Immobilien qualifiziert auf die Wohn-, Lebens- und Betreuungsbedürfnisse ausgerichtet sein müssten. Dies gelte sowohl für Bestands- wie für Neubauvorhaben. Das Schwergewicht liege allerdings in der Bestandsentwicklung, der Ertüchtigung vorhandenen Wohnraums in Hinblick auf die Schaffung von Barrierefreiheit und die Bereitstellung ambulanter Versorgungsstrukturen. Erst bei weiter zunehmendem Pflegebedarf (Pflegestufe 3 unter bestimmten Konstellationen) sei der Umzug in ein Altenpflegeheim akzeptabel. Er machte darauf aufmerksam, dass die Herausforderung für die Pflegeheime nicht länger der wegen Alters pflegebedürftige Patient sei, sondern zunehmend Lösungen für die stets wachsende Zahl demenziell erkrankter Menschen gefragt seien.

Marx ergänzte diese Darstellung aus Sicht des Architekten, der auf die Entwicklung und Planung von Seniorenimmobilien, insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Entwicklung von Heimimmobilien ausgerichtet auf demenziell erkrankter Personen spezialisiert ist. Er erläuterte anhand von Beispielen, wie durch kostenneutrale aber intelligente bauliche Maßnahmen bei entsprechend vorausschauender Planung Wohnraum senioren- und pflegegerecht hergestellt werden könne. Er richtete den Appell an die planenden Architekten wie auch Projektentwickler und Investoren, bei allen Neubau-, Sanierungs- und Revitalisierungsvorhaben der Herstellung von „Seniorengerechtigkeit“ Augenmerk zu widmen. Als Obmann des DIN-Normenausschusses zur Entwicklung der Baunorm 18030, die der jetzigen DIN-Norm 18025 nachfolgen wird, wies er darauf hin, dass alle Bauvorhaben diese Anforderungen erfüllen sollten.

Frank Iggesen, Aarealbank AG, Hamburg, unterstrich in seinem Referat zum Thema Finanzierung und Finanzierbarkeit von Seniorenimmobilien die Bedeutung der adäquaten Immobilienkonzeption, der Qualität des Betreibers und die Wirtschaftlichkeit derartiger Immobilien. Er räumte ein, dass die Finanzierungsbranche derzeit zurückhaltend sei. Die Ursachen hierfür lägen in negativen Erfahrungen der Vergangenheit. Er machte allerdings auch deutlich, dass die Finanzierungsentscheidung der Bank letztlich vom Produkt, von der Betreiberqualität und -bonität sowie von der konkreten Marktsituation abhänge.

Auch Betreute Wohnanlagen und Pflegeimmobilien seien finanzierbar. Er appellierte an Entwickler und Investoren, frühzeitig das Gespräch mit dem Finanzierungsinstitut zu suchen, um so früh wie möglich die Anforderungen des Finanziers in die Entwicklung und Planung einzubeziehen. Ferner plädierte er dafür, möglichst früh auch externen fachlichen Rat einzuholen. Der Typ „Seniorenimmobilie“ sei so komplex, dass es bei der Entwicklung und Planung entscheidend sei, Spezialisten einzubinden. Bei Vorhaben des betreuten Wohnens seien zwingend die Anforderungen der relevanten DIN-Normen, nämlich der DIN-Norm 18030 für die baulichen Anforderungen und der DIN-Norm 77800 für die Anforderungen an die Dienstleistungen im Betreuten Wohnen zu berücksichtigen. Dies müsse schon der Planungsphase geschehen. Er begrüßte, dass beabsichtigt sei, anhand dieser Normen auch Vorhaben zu zertifizieren. Erforderlich seien dringend eine Standardisierung der Anforderungsprofile sowie die Gewährleistung von Standards, auf die sich auch eine finanzierende Bank verlassen könne.

Die nachfolgende Diskussion zu den Kernvorträgen der 2. masterplan talks zeigte einerseits ein hohes Interesse aus dem Kreis der Teilnehmer an den angesprochenen Themen, machte andererseits jedoch auch deutlich, dass vielfach noch Unsicherheiten in der Einschätzung sowohl der Immobilientypen wie auch der Markttendenzen bestehen. Dies war auch Auslöser für die Erarbeitung der gif – Kriterienkataloge zur Beurteilung von ServiceWohnImmobilien und von PflegeImmobilien, die der Schaffung einer gemeinsamen Sprache dienen sollen. Der Kriterienkatalog Pflegeimmobilien, der auf der Veranstaltung in Berlin erstmals einem Fachpublikum vorgestellt wurde, umfaßt alle relevanten Beurteilungskriterien für PflegeImmobilien. Der von Dr. Limpens, Dr. Heike Piasecki, Groß und Dr. Michel vorgestellte Katalog behandelt u.a. die Kriteriendimensionen Standort, Gebäude, Dienstleistung und Betreiber. Der fünfzigseitige Katalog mit rund 1.500 Prüf- und Nachfragekriterien stellt ein einzigartiges Hilfsmittel dar, sowohl Bestandsobjekte und -betriebe, wie aber auch projektierte Pflegeheime und Pflegebetriebe zu beurteilen. Der Kriterienkatalog kann bei der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V unter www.gif-ev.de bestellt werden.

Alexander Rychter, Bundesgeschäftsführer des BFW, unterstrich für seinen Verband als Mitveranstalter des Workshops, in seinem resümierenden Statement dreierlei:
Erstens sei es dringend erforderlich, die Strategie des lebenslangen Wohnens in den eigenen vier Wänden nachhaltig durch die Realisierung von Bestandsoptimierungen und die Schaffung ambulanter Betreuungsstrukturen durchzusetzen.
Zweitens plädierte er für den Vorrang von Bestandsoptimierungen anstelle von Neubauvorhaben aus dem Gesichtspunkt der Vermeidung von Wohnungswechseln der alternden Menschen und der Qualifizierung der Wohnungsbestände und damit auch der Quartiere und drittens qualifizierte er den Bereich der stationären Pflege als allerletzte Möglichkeit, älteren Menschen adäquate Lebens- und Betreuungsverhältnisse zu schaffen. Auch er hob die Bedeutung der modernen Pflege im Bereich demenziell erkrankter Menschen hervor.

Den Abschluss der Veranstaltung bildete die Präsentation der Wissens-Community „masterplan club“ durch den geschäftsführenden Gesellschafter der Masterplan Informationsmanagement GmbH, Mark K. Bose, der am Beispiel der Komplexität von ServiceImmobilien das Erfordernis darstellte, auf integrierte Informationsmedien zurückzugreifen, um qualitativ fundierte Entscheidungen treffen zu können. Der „masterplan club“ ist in Deutschland die erste immobilienwirtschaftliche Online-Community, die über 1.000 Fachleute aus allen die Immobilienwirtschaft tangierenden Bereichen umfasst, die ihr Know-how zur Verfügung stellen und fachlichen Austausch mit der Zielsetzung einer immobilienwirtschaftlichen Optimierung pflegen.