Bewertung, Qualifizierung, Beratung, Zertifizierung

Das DIS Institut für Serviceimmobilien arbeitet als unabhängig beratendes Gremium interdisziplinär und auftragsbezogen sowie übergreifend auf dem Gebiet der Immobilien- und Sozialwirtschaft.

Hierbei werden die entsprechenden fachlichen Aspekte methodisch und praxisbezogen angewendet. Dieser Grundsatz steht für unsere Philosophie, denn es gilt die jeweilige Aufgabenstellung unter einem anwendbaren Chancen-Risikobezug zu betrachten. Ausgehend von einer neutralen Position stehen die Fragen einer wirtschaftliche Tragfähigkeit sowie realistischen Umsetzbarkeit im Fokus unserer Tätigkeit.

Die Kompetenzbereiche liegen in der Beurteilung und modularen Integration von übergreifenden Einflussgrößen wie den Standortfaktoren, Markt- und Wettbewerbsbedingungen, immobilienspezifischen sowie baulichen Aspekten, Betreiber spezifischen sowie betriebswirtschaftlichen Leistungen, Managementeffizienz, rechtliche und vertragliche Restriktionen etc. Mit diesem ganzheitlichen Ansatz sehen wir uns als Partner für Assetmanager, Banken, Betreiber, Investoren, Kommunen, Planer und Projektentwickler sowie insbesondere für die Wohnungswirtschaft.

Die Kerngeschäftsfelder sind neben der Beratungstätigkeit die unabhängige Bewertung und interdisziplinäre Due Diligence in Verbindung der Fachbereiche Markt, Immobilie und Betrieb unter der Einbeziehung von rechtlichen und wirtschaftlichen Faktoren.

Die Themen Wohnen und Pflegen in Verbindung mit einer Immobilie beschäftigt uns in einem breiten Fokus. Mit dem Anspruch an eine lebenswerte Umgebung und einer kundenorientierten Qualität eines Angebots, muss vom Konzept an bis hin zum fertigen Objekt, die Tragfähigkeit im Hinblick auf soziale und ökonomische Bedingungen unter Beweis gestellt werden.

Dieser Anspruch bedeutet auf das „Wohnen im Alter“ bzw. das „Wohnen für Senioren“ ein breites Spektrum an Möglichkeiten. In Bezug auf die bereits etablierte Wohnform des „Betreuten Wohnens“ wurde unter Mitwirkung des DIS Instituts eine, als Mindestanforderung zu verstehende, Dienstleistungsnorm entwickelt. Die DIN 77800 ist damit ein Baustein für die Umsetzung in einem immobilien- und betriebswirtschaftlich bezogenen Kontext. Unter diesem ganzheitlichen Ansatz denken und handeln wir und betrachten dabei die vielfältigen Einflussgrößen sowie Herausforderungen in einem projektbezogenen oder unternehmensstrategischen Blickwinkel.

weitere Informationen: im Blog www.serviceimmobilien.wordpress.com oder auf der Homepage www.dis-institut.de

Blog DIS Institut für Serviceimmobilien...

ab sofort sind wir mit unserem New´s Blog unter Wordpress erreichbar
http://serviceimmobilien.wordpress.com

Die Zukunft ist barrierefrei und serviceorientiert

Statement des DIS Instituts zur Entwicklung im Bereich Serviceimmobilien, Betreutes Wohnen und Pflege.

Mega – Trend: Schaffung “demografiefester Wohnungsbestände”

Hinsichtlich der zu erwartenden Komplexität aus Versorgungstrukturen und Bedürfnissen der Kunden (Mieter oder auch Erwerber) und dem individuellen Leistungsvermögen wird das Thema Seniorenimmobilien insgesamt globaler zu betrachten sein. Zumindest auf der Quartiersebene werden mehrteilige Lösungen zur Absicherung von Versorgungs- und Betriebsformen benötigt.

Der Schlüssel für die Entwicklung und Umsetzung dieser liegt im Bestand. Nicht nur das hier umfängliche Anpassungsmaßnahmen (wie beispielsweise die Reduzierung von Barrieren und das Thema Energie) notwendig werden, spielt ebenfalls der Rückbau von nicht mehr zeitgemäßen Immobilien eine Rolle. Bei jeder Investitionsentscheidung sollten Alternativen wie Neubau und / oder Kernsanierung kalkulativ betrachtet werden, welche im Kontext zur Nachhaltigkeitsdiskussion unter Berücksichtigung der Life-Cycle-Costing stehen. Ohne diese Würdigung wird eine ressourcenschonende Immobilienpolitik unter gesamtgesellschaftlicher Verantwortung nicht sinnvoll erscheinen.

Gerade im Segment der Seniorenimmobilien ist die Bandbreite stark ausgeprägt. Von individuellen Nischenlösungen bis hin zu quartiers- und kommunalprägenden Investments sind jegliche Arten von Engagements sowie Beteiligungen möglich. Der prägende Grundsatz hierbei lautet: die Lösungen liegen in der Gegenwart, die Maßstäbe der Vergangenheit können als Referenz dienen, benötigen aber zur Realisierung eine Innovationskraft in die Zukunft.

Investment – Guideline:

Kanon der 10 konzeptionellen Erfolgsfaktoren Zusammengefasst lassen sich folgende Thesen für eine Guideline aufstellen:

1. die Lage und die Nutzungsart der Immobilien in Verbindung mit der Unternehmensstrategie entscheidet über den Erfolg,
2. Seniorenimmobilien sind an einen Betreiber gebunden, wobei das Denken und Planen kompatibel zu den Abläufen und Prozessen gestaltet werden muss (die Schlüssigkeit von “Hardware = Immobilie” und “Software = Betrieb” entscheidet über den Gesamterfolg),
3. eine äußere Mitbestimmung –von gesetzgeberischen Maßnahmen bis hin zu Aufsichtsbehörden- flankiert den gesamten Entwicklungs- und Lebensprozess der Immobilien, dies erfordert professionelles Agieren von Anfang an,
4. der Paradigmenwechsel im “System Pflege” öffnet neue Gestaltungsmöglichkeiten und Produktlinien für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft,
5. eine stärker werdende Transparenz gewinnt auf Nutzer- wie auch auf Anbieterseite an Bedeutung. Kommunikation und eine verbraucherorientierte Haltung sind Grundlage für dieses Face to Face Business,
6. Baumaßnahmen und Investitionsentscheidungen (insbesondere im Bestand) sollten hinsichtlich ihrer Zielgruppenberührung nur nach einem “Demografie-Check” erfolgen,
7. die Themen Energie, Lebenszykluskosten sowie die gesamte Diskussion um Nachhaltigkeit und Green-Building werden zukünftig an Bedeutung gewinnen. Zum einen aus Gründen der Wirtschaftlichkeit / Finanzierbarkeit und zum anderen aus Image- bzw. Marketinggründen,
8. der Schlüssel für eine gesamtwirtschaftliche und gesellschaftlichen Lösung der Zukunftstaufgaben liegt im Wohnungsbestand,
9. professionelle Bauherren, innovative Betreiber, regional verbundene Banken und realistisch handelnde, sowie mit den Themen vertraute, Manager sind die Player des Marktes,
10. der Seniorenmarkt selbst ist vielschichtig, wachstumsstark und eine der wenigen Zukunftsfelder der Immobilien- und Wohnungswirtschaft.

Auszug Beitrag zum Handbuch Brunner (Hrsg.) “Immobilieninvestment”, 3. Aufl. (erscheint 2009) “Konzeptionelle Erfolgsfaktoren von Seniorenimmobilien für institutionelle Investoren und Wohnungsunternehmen”

Autoren: Prof. Lothar Marx, Dipl. – Ing. Architekt, Honorarprofessor für barrierefreies Bauen für ältere und behinderte Menschen, TU München Uwe Groß, Geschäftsführer, DIS Institut für ServiceImmobilien GmbH Dr. Lutz H. Michel MRICS, Rechtsanwalt, Mitglied des wiss. Beirats DIS Institut für ServiceImmobilien GmbH

BFW – Pressemitteilung: Service-Wohnen fällt weiterhin unter Mietrecht

Service-Wohnen fällt weiterhin unter Mietrecht Bundestag verabschiedet Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz

Berlin, 2. Juni 2009 – „Ältere Menschen, die in Formen des Wohnens mit Service oder des Betreuten Wohnens leben, sind Mieter. Sie sind eben noch nicht Bewohner im heimrechtlichen Sinne, sondern leben in einer selbstbestimmten Wohnform. Insofern begrüßen wir, dass das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) nun in seiner vom Bundestag verabschiedeten, überarbeiteten Form eine klare Abgrenzung zwischen stationären Pflegeeinrichtungen und betreutem Wohnen vornimmt“, sagt Alexander Rychter, Bundesgeschäftsführer des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V., Spitzenverband der privaten Immobilienwirtschaft.

„Bereits jetzt bieten Wohnungs- und Immobilienunternehmen über 400.000 altersgerechte Wohnungen mit teilweise niedrigschwelligen Betreuungs- und Unterstützungsangeboten an“, so Rychter weiter. Der Deutsche Bundestag hatte das WBVG am Freitag verabschiedet. Nicht erfasst vom neuen Gesetz werden Wohnformen, bei denen neben der Überlassung von Wohnraum ausschließlich allgemeine Unterstützungsleistungen wie die Vermittlung von Pflegeleistungen, Notruf- oder hauswirtschaftliche Versorgungsdienste vereinbart sind. Der ursprüngliche Gesetzentwurf vom Dezember 2008 hatte noch vorgesehen, dass selbst niedrigschwelligste Pflege- und Betreuungsleistungen wie die bloße Installation eines Hautnotrufsystems ausgereichen, um die Anwendung des Gesetzes auszulösen.

Das WBVG tritt zum 1. Oktober 2009 in Kraft. Für Verträge, die nach dem bisherigen Heimgesetz geschlossen wurden gilt eine Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2010. Für andere Altverträge wie zum Beispiel Miet- und Dienstverträge im Bereich des Betreuten Wohnens gilt das Gesetz auch zukünftig nicht. „Jede Umfrage wie Menschen im Alter Wohnen möchten zeichnet das gleiche Bild: An erster Stelle steht der Wunsch, so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden zu leben. Dies stellt für die Wohnungswirtschaft eine enorme quantitative Herausforderung dar. Die Zielgruppen am Wohnungsmarkt kehren sich um“, erläutert Rychter die Bedeutung dieser Gesetzesentscheidung. „Das Wohnen 65 plus wird künftig ein Viertel des gesamten Wohnungsmarktes ausmachen.

Nach unseren Berechnungen werden bereits bis zum Jahr 2020 zusätzlich rund 800.000 altergerechte Wohnungen benötigt. In Deutschland ist aber derzeit nur knapp ein Prozent des Wohnraums seniorengerecht“, so der BFW-Bundesgeschäftsführer weiter. Insofern sei es folgerichtig, dass die „Software“ für das Wohnen im Alter, die vertragliche Gestaltung, sachgerecht gelöst wurde und so die zum April gestartete KfW-Förderung für den seniorengerechten Umbau im Wohnungsbestand flankiere. Rychter wies in diesem Zusammenhang aber auch darauf hin, dass angesichts der bevorstehenden demografischen Herausforderungen die Mittel für die KfW-Förderung noch weiter aufgestockt und dem Wohnen im Alter eine ebenso große Bedeutung wie der energetischen Anpassung von Wohnungsbeständen beigemessen werden müsse. Zudem sprach er sich für weitere Investitionsanreize wie beispielsweise die Einführung einer degressiven AfA für altersgerechtes Bauen aus.”

Quelle: Pressemitteilung BFW Bundesverband vom 02.06.2009

Kommentar DIS Institut:

Wir danken an dieser Stelle dem BFW, insbesondere Herrn Alexander Rychter, für seinen unermüdliches Engagement zur Sache. Die Klärung der Abgrenzungsfragen hat für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft eine erhebliche Bedeutung. Gerade niedrigschwellige Betreuungsangebote sowie das klassisches Betreute Wohnen werden zunehmend an Bedeutung gewinnen. Während im Segment Betreutes Wohnen Handlungsempfehlungen und Mindeststandards in Form der DIN 77800 (Qualitätsanforderungen) existieren, sind im Bereich der niedrigschwelligen Angebote kaum verbindliche Regelwerke existent. Die Auseinandersetzung mit einer Aufsichtsbehörde ist damit möglicherweise unvermeidbar, denn Leistungsangebote können nur betrieblich sinnvoll im Rahmen von vertraglichen Regelungen getroffen werden. Praxistipp: Klärung der Vertragskonstellation im niederschwelligen Bereich vorab sowie die Anwendung der DIN 77800 im Betreuten Wohnen. Mit dem Instrument der Zertifizierung kann der Nachweis erbracht werden.

machbar³ – ein DIS Tool zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit von Baumaßnahmen

Demografischer Wandel und energetischer Modernisierungsbedarf sind die aktuellen Begriffe der Gegenwart. Für sie als Eigentümer, Betreiber oder Wohnungsunternehmen bzw. Dienstleister stehen, neben strategischen Überlegungen, individuelle Fragestellungen zur Lösung dieser Herausforderungen an. Das DIS Institut für ServiceImmobilien entwickelt hierfür ein Programm unter dem Titel:

© machbar³

* ist die Aufgabe “technisch machbar”

* ist die Umsetzung “wirtschaftlich machbar” (bzw. effektiv)

* ist die Investition “konzeptionell machbar” (bzw. nachhaltig)

Die wesentlichen Elemente und Arbeitsschwerpunkte sind hierbei unter einem ganzheitlichen Ansatz zu betrachten.

Philosophie des Kompetenzen -Teams:

* wir verstehen uns als ganzheitlich handelnder Dienstleister,

* fokussieren bauliche Detaillösungen, im Sinne moderner nutzerfreundlicher und zukunftsfähiger Konzepte,

* berücksichtigen die Themengebiete Energie- und Infrastrukturfragen,

* verstehen uns als Impulsgruppe / Ideenwerkstatt für unsere Kunden,

* wir schaffen belastbare Entscheidungsgrundlagen.

Durch die Verknüpfung der Fachbereiche Planung und Konzept entsteht ein Planconcept.

Dieses bildet die Grundlage zur:

* Bestandserfassung- und Anpassung,

* Analyse (Machbarkeit sowie Zukunftsfähigkeit),

* Beratung zu den jeweiligen Schwerpunkten,

* Kostenschätzung / Budgetplanung,

* Empfehlungen für eine nachhaltige Realisierung,

* Umsetzungsbegleitung und Schnittstellenoptimierung,

* Gutachter- und Sachverständigentätigkeit.

Ansprechpartner im DIS Institut:

Uwe Groß | Prof. Dipl.-Ing. Lothar Marx | Dr. Lutz H. Michel MRICS

Betreutes Wohnen erreicht die Generation WEB 2.0

Warum nicht? Gefunden bei YouTube unter dem Stichwort Betreutes Wohnen...

Statement des BFW zum Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG)

Angesichts der heutigen Anhörung im Ausschuss für Familie, Senioren, Frauen und Jugend zur geplanten Einführung eines Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes (WBVG) begrüßt der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, Spitzenverband der privaten und unternehmerischen Immobilienwirtschaft, die Nachjustierung am Gesetzentwurf. „Der jetzt vorliegende Entwurf weist eine relativ klare Abgrenzung zwischen stationären Pflegeeinrichtungen und Betreutem Wohnen auf“, erklärte Alexander Rychter, BFW-Bundesgeschäftsführer.

„Wir begrüßen die Klarstellung, dass das Gesetz nicht anzuwenden ist, wenn der Vertrag neben der Überlassung von Wohnraum ausschließlich die Erbringung von allgemeinen Betreuungsleistungen, Leistungen der hauswirtschaftlichen Versorgung oder Notrufdienste zum Gegenstand hat.“ Allerdings müsse der Anwendungsbereich in einigen Punkten noch klarer formuliert werden, um Auslegungsfragen zu vermeiden. Nach dem ursprünglichen Gesetzentwurf vom Dezember 2008 hätten selbst niedrigschwelligste Pflege- und Betreuungsleistungen wie die bloße Installation eines Hautnotrufsystems ausgereicht, um die Anwendung des Gesetzes auszulösen. Regelungsbedarf sieht Rychter noch im Anwendungsbereich, sonst bestünde die Gefahr, dass das Gesetz durch die Hintertür doch noch Anwendung auf das Betreute Wohnen fände, obwohl dies vom Gesetzgeber nicht gewünscht ist.

„Soweit auf die Kopplung von Miet- und Betreuungsvertrag eingegangen wird, sollte dies daher im Lichte der zurückliegenden BGH-Rechtssprechung zu sogenannten Integrierten Miet- und Betreuungsverträgen erfolgen und deutlich machen, dass die im Gesetzentwurf genannten Einschränkungen nicht für die Kombination der Überlassung von Mietwohnraum und allgemeinen Betreuungsleistungen anzuwenden ist“, erklärt der BFW-Bundesgeschäftsführer.

Das Konzept des Betreuten Wohnens beruhe geradezu auf dem gleichzeitigen Angebot von Mietwohnen und allgemeinen Betreuungsleistungen. Zudem schlage der BFW vor, die vom Gesetz ausgenommenen hauswirtschaftlichen Leistungen (wie z.B. wie z.B. Concierge-Dienste, Abwesenheitsversorgung, Wohnungsreinigungsdienste) klar zu benennen, um so Missverständnisse auszuschließen. Wohnformen im Alter – Trend zu ambulanten/vorstationären Angeboten „Vor dem Hintergrund des Pflege-Weiterentwicklungsgesetzes und der Stärkung des Grundsatzes ‚ambulant vor stationär’ wird die Versorgung älterer Menschen im häuslichen Umfeld – mit haushaltsnahen Dienstleistungen und Pflegeangeboten – immer wichtiger.

Die Stärkung des selbstständigen Wohnens mit niedrigschwelligen ambulanten und häuslichen Pflegeangeboten im Wohnquartier von pflegebedürftige Personen entlastet die öffentliche Hand und die Pflegekasse – und entspricht gleichzeitig dem Wunsch der meisten älteren Menschen, solange wie möglich in der eigenen Wohnung zu verbleiben“, erklärt Rychter die Bedeutung der Gesetzesentscheidung. „Wenn es gelänge, nur weitere 100.000 Wohnungseinheiten altersgerecht so zu gestalten, dass ältere Menschen darin so lange wie möglich selbstständig wohnen können, würden Aufwendungen der Pflegeversicherung bezüglich einer alternativen Unterbringung in Pflegeheimen in Höhe von rund zwei Milliarden Euro jährlich eingespart. Bereits jetzt bieten Wohnungs- und Immobilienunternehmen über 400.000 altersgerechte Wohnungen mit teilweise niedrigschwelligen Betreuungs- und Unterstützungsangeboten an.“

Als Spitzenverband der privaten Immobilien- und Wohnungswirtschaft mit 1.600 Mitgliedern und verbundenen Unternehmen befasst sich der BFW bereits seit 1996 in einem eigenen Arbeitskreis mit dem Thema Seniorenimmobilien. Der Arbeitskreis ist an zahlreichen Fachgremien beteiligt, so beispielsweise am Modellprogramm „Neues Wohnen“ des Bundesministeriums für Familie, Senioren, Frauen und Jugend, an der Expertenkommission „Wohnen im Alter“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, am Normenausschuss „Barrierefreies Bauen“ DIN 18040 und betreutes Wohnen DIN 77800 sowie am Kuratorium des Qualitätssiegels Betreutes Wohnen NRW und Baden-Württemberg.

Seminar des EBZ zum Thema altengerechtes Wohnen

Referat zur Zertifizierung des Betreuten Wohnens im Gilde Carre beim Arbeitskreis altengerechtes Wohnen am 18.06.2009 der EBZ Akademie für Weiterbildung in Hannover.

Im Jahr 2008 zertifizierte das DIS Institut das Betreute Wohnen im Gilde Carre in Hannover, ein Projekt der Ostland Wohnungsgenossenschaft eG. Die Wohnanlage ist ein klassisches Betreutes Wohnen eingebettet in eine urbane Neuentwicklung im Stadtteil Linden. Die nächste Sitzung des Arbeitskreises Altengerechtes Wohnen der Akademie für Weiterbildung des EBZ Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft widmet sich diesem Projekt.

Uwe Groß, Geschäftsführer des DIS Institut berichtet hier über die Erfahrungen aus dem Zertifizierungsprozess. Das Programm finden Sie zum Download unter:

http://www.e-b-z.de/bildungsangebote/arbeitskreise/seniorengerechtes-wohnen/

Mehr Transparenz beim betreuten Wohnen

Europäische Norm wird umfassende Anforderungen an die Dienstleistungen definieren. Startschuss für die Arbeiten war unter Mitwirkung des DIS Instituts am Freitag, 31. Oktober, in Wien Wien (ON prm, 2008-10-30)

Die zunehmende Lebenserwartung und damit das "Älterwerden" der Gesellschaft stellen neue Anforderungen an das Wohnen. Es muss nicht immer gleich ein Seniorenheim oder ein Pflegeheim sein, in dem ältere Menschen ihren Lebensabend verbringen. Mehr und mehr haben sich in den letzten Jahren Angebote zum "betreuten Wohnen" etabliert, die eine möglichst selbstständige Haushalts- und Lebensführung ermöglichen und unterstützen. Wer sich für diese Wohnform entscheidet, ist gut beraten, die Angebote vorab genau zu vergleichen, denn was "betreutes Wohnen" genau bedeutet und was es konkret umfasst, ist bisher gesetzlich nicht geregelt. Hier soll nun mit Hilfe der Normung Klarheit geschaffen werden.

Das Europäische Komitee für Normung CEN hat dazu das Project Committee CEN/PC 385 "Services for sheltered housing for the elderly" (Dienstleistungen für betreutes Wohnen für ältere Menschen) ins Leben gerufen. Startschuss für die Entwicklung einer Europäischen Norm zu diesem Thema war am Freitag, 31. Oktober 2008, in Wien im Österreichischen Normungsinstitut, das die Arbeiten auf europäischer Ebene koordiniert. Die künftige Europäische Norm soll Anforderungen an die Transparenz des Leistungsangebots, an die zu erbringenden Dienstleistungen, an das Wohnangebot, an die Vertragsgestaltung sowie an qualitätssichernde Maßnahmen enthalten.

Dr. Holger Mühlbauer, Komitee-Manager für Dienstleistungsstandards im Normungsinstitut und Sekretär des Project Committees: "Dabei geht es weniger um bauliche Festlegungen als um Anforderungen an die komplexen Dienstleistungen, die in Summe die Qualität des betreuten Wohnens ausmachen." Mit der Fertigstellung der Norm, die auch Grundlage für eine freiwillige Zertifizierung sein soll, wird 2011 gerechnet. Zur Vorsitzenden des Komitees wurde Ingrid Hastedt vom Wohlfahrtswerk gewählt. Information

Nähere Informationen zu den Arbeiten des CEN Project Comittees "Services for sheltered housing for the elderly" (CEN/PC 385) bei Dr. Holger Mühlbauer
Komitee-Manager Dienstleistungsnormen
ON Österreichisches Normungsinstitut
E-Mail: holger.muehlbauer(at)on-norm.at
Tel. +43 1 213 00-724

(Quelle: Pressemitteilung des ON)

Konformitätsbestätigung für die GSG Oldenburg nach DIN 77800

„Qualitätsanforderungen an Anbieter der Wohnform Betreutes Wohnen“

Im Rahmen eines Pressegespräches konnte am 04.07.2008 dem Geschäftsführer der GSG Oldenburg die Konformitätsbestätigung nach DIN 77800 für das Projekt „Betreutes Wohnen am Bloherfelder Markt“ übergeben werden. Die Übergabe erfolgte durch Hinrich Lampe, Produktmanager bei DINCERTCO sowie den beiden Gutachtern des DIS Institutes, Uwe Groß und Dr. Lutz H. Michel. Diese Urkunde wird dem Unternehmen auf Grundlage des Zertifizierungsprogramms „Betreutes Wohnen DIN geprüft“ überreicht. Die GSG Wohnungsgesellschaft hat in einer frühen Projektphase vom Angebot der Zertifizierungsgesellschaft DINCERTCO Gebrauch gemacht, das Konzept, die Planung, die Dienstleister sowie Verträge unabhängig überprüfen zu lassen. Mit dieser neutralen Beurteilung wird konsequent ein Weg von Qualitätssicherung und Kundenorientierung gegangen. Der zukünftige Mieter soll sicher sein können, dass das Angebot zum einen den Anforderungen an die DIN 77800 genügt und zum anderen, dass die jetzt abgegeben Zusagen auch später in diesem Umfang erfüllt werden. Kundenorientierung und hohe Qualitätsmaßstäbe zeichnen das Team um den Geschäftsführer Stefan Könner aus. „Bei Bau- und Wohnfragen gibt es in Oldenburg keinen besseren Ansprechpartner als die GSG.“ Im Mai 2009, nach vollständiger Fertigstellung des Objektes Bloherfelder Markt, erfolgt eine weitere Auditierung vor Ort. Dieses Beurteilungsergebnis bildet die Grundlage für eine abschließende Zertifizierung. Mit der jetzt erfolgten „Zwischenprüfung“ wird der GSG Oldenburg die Einhaltung der Qualitätsmaßstäbe und Normenanforderungen bestätigt. Das Angebot einer Präzertifizierung bzw. einer allgemeinen Konzeptberatung steht jedem Anbieter in einer frühen Planungsphase zur Verfügung. Voraussetzungen sind das Vorliegen einer genehmigungsreifen Planung sowie eines schriftlich formulierten Betreuungskonzeptes. Dabei wird durch die Gutachter des DIS Institutes neben technisch-planerischen Anforderungen auch die Transparenz des Leistungsangebotes sowie eine Reihe von Detailfragen zum Konzept, den Abläufen und organisatorischer Grundlagen intensiv geprüft und bewertet. Weiterhin werden schriftliche Informationsunterlagen und die Verträge auf deren inhaltliche und formelle Richtigkeit beurteilt. Projektinfo: die GSG errichtet auf dem Grundstück Bloherfelder Straße 173 in Oldenburg, 22 barrierefreie Wohnungen, Gemeinschaftsflächen sowie weitere, dem Konzept zugeordnete Gewerbeflächen für den Dienstleister. Für die Betreuung der Mieter konnte der Seniorenservice SOL Oldenburg, in Verbindung mit dem Johanniter Hausnotrufservice gewonnen werden.

Der Geschäftsführer der GSG Oldenburg Stefan Könner hält zusammen mit Vertretern des DIS Institutes, DINCERTCO Berlin, sowie Projektpartner der SOL und Johanniter, stolz das DIN Zertifikat hoch. Foto: sei

Weitere Informationen:

Uwe Groß,
Laura-Maria Kaminski,
DIS Institut für ServiceImmobilien GmbH
Broichstraße 2 52393 Hürtgenwald T.: 02429 / 90 363 70 F.: 02429 / 90 363 77
eMail: office@dis-institut.de

16 x Betreutes Wohnen in Deutschland?! - Dank Föderalismus Zersplitterung in den Neuregelungen der Bundesländer -

Rechtsanwalt Dr. Lutz H. Michel MRICS Mitglied des wiss. Beirats des DIS Institut für ServiceImmobilien
Mit der Föderalismus – Reform und der damit verbundenen Verlagerung der Gesetzgebungskompetenz für das Heimrecht auf die Bundesländer war zum 01.09.2007 der Startschuss für die landesrechtliche Gesetzgebung auch im Bereich des Betreuten Wohnens gegeben. Folge ist eine rege gesetzgeberische Tätigkeit der Länder, die auch das Betreute Wohnen als dankbares Betätigungsfeld gefunden hat. Vorreiter in der Gesetzgebungslandschaft sind Baden-Württemberg und Bayern, wo die neuen Landesheimgesetze bereits in Kraft getreten sind. Entwürfe gibt es in Berlin mit dem „Wohnteilhabegesetz“, in Nordrhein-Westfalen mit dem „Wohn- und Teilhabegesetz“, in Schleswig-Holstein mit dem „Selbstbestimmungsstärkungsgesetz“ im Saarland mit dem „Landesheimgesetz“. Überall findet sich Regelungen zum “Betreuten Wohnen“. In Brandenburg und Sachsen-Anhalt liegen erste strukturierte Überlegungen ohne dezidierte Aussagen zum Betreuten Wohnen vor. In Hamburg gibt es erste politische Richtungsweisungen. In Rheinland – Pfalz und Mecklenburg – Vorpommern steht die Vorlage von Entwürfen an. Die anderen Bundesländer haben noch keine konkreten Überlegungen kommuniziert. Die vorliegenden gesetzlichen Regelungen und Entwürfe sehen höchst unterschiedliche Regelungen vor. Das zum 01.07.2008 in Baden – Württemberg in Kraft getretene Landesheimgesetz nimmt das Betreute Wohnen in § 1 Abs. 2 LandesheimG explizit von der Geltung des Gesetzes aus. Dabei findet sich im Gesetz eine Legaldefinition, die die in der Fachwelt anerkannte Begrifflichkeit des Betreuten Wohnens aufnimmt. Insofern rekurriert die Regelung auf das Begriffsverständnis des Qualitätssiegels Betreutes Wohnen in Baden-Württemberg wie aber auch der DIN 77800 – Betreutes Wohnen. Sie ist klar, transparent und unterliegt nicht der Versuchung, neue Grenzlinien zu ziehen und „Schutzlagen“ zu konstruieren. Die Anbieter in Baden-Württemberg können daher – wie bisher – unter Berücksichtigung des bisherigen Begriffverständnisses Betreutes Wohnen gestalten. Ähnliches gilt für das Bayerische Pflegequalitätsgesetz. Mangels „struktureller Abhängigkeit“ des älteren Menschen vom Anbieter wird in § 2 Abs. 2 PflegeqG das Betreute Wohnen von der Geltung des Gesetzes ausgenommen. Zur Begründung wird weiter zutreffend auf die vorhandenen Qualitätsmaßstäbe abgestellt. Die natürlich auch in Bayern gewünschte Qualität soll primär durch Qualitätswettbewerb gewährleistet werden. Dies bedeutet für Investoren wie die Wohnungswirtschaft, dass in Bayern für derartige Angebote keine spezifischen öffentlich-rechtlichen Vorgaben gemacht werden. Im 1. Arbeitsentwurf des Berliner Wohnteilhabegesetzes wird Betreutes Wohnen gem. § 3 Abs. 6 WtG ausdrücklich ausgenommen. Allerdings wird einerseits unscharf und unklar abgrenzend auf die „untergeordnete Bedeutung“ des Betreuungsentgelts im Verhältnis zur Miete abgestellt, andererseits soll aber die Sicherstellung eines Angebots von „Betreuung und Verpflegung“ unschädlich sein. Im weiteren Gesetzgebungsverfahren sollte Berücksichtigung finden, daß die Höhe der Betreuungspauschale in keiner sachlichen Korrelation zur Miethöhe steht, sondern Qualität und Leistungsumfänge im Einzelfall maßgeblich sind. Der nordrhein-westfälische Regierungsentwurf kann die zweifelhaften Lorbeeren einheimsen, nicht nur die umfangreichsten, sondern auch die kompliziertesten, intransparentesten und bürgerunfreundlichsten Regelungen zum Betreuten Wohnen zu beinhalten. Ausgangspunkt ist die These, auch beim Betreuten Wohnen durch Ordnungsrecht Schutz vor „struktureller Abhängigkeit“ schaffen zu müssen. Dabei wird erstens verkannt, daß Betreutes Wohnen eine „niedrigschwellige“ Betreuungskomponente hat, zweitens übersehen, daß die im Betreuten Wohnen relevanten Sicherheitsbedürfnisse der Bewohner nichts mit „Hilflosigkeit“ oder „gesteigerten Hilfsbedarfen“ zu tun haben, und drittens mißachtet, daß Grenzen für „unschädliche“ Betreuungspauschalen – wie oben angesprochen – nicht sachdienlich sind. Sollte der Entwurf Gesetz werden, so werden faktisch weite Bereiche des Betreuten Wohnens dem Ordnungs- gleich Heimrecht unterstellt. Daß dies dringend der Überarbeitung bedarf, kommt auch in den Stellungnahmen zur Öffentlichen Anhörung im Landtag am 10./11.09.2008, die sich mit dem Betreuten Wohnen beschäftigen, beredt zum Ausdruck. Die größten Probleme kommen bei einer derart weiten und zugleich komplizierten und daher unscharfen Regelung auf die Wohnungswirtschaft zu. Der Gesetzgeber sollte sich die artikulierte Kritik von allen Seiten zu Herzen nehmen. In Schleswig – Holstein sieht § 9 Abs. 1 SbStG vor, daß für Betreutes Wohnen nur die allgemeinen Zielsetzungen der §§ 1 und 2 SbStG gelten insbes. mit den subjektbezogenen Schutzzielen der Sicherung der Würde des Menschen, der Förderung der Selbstbestimmung und der Teilhabe und das objektbezogene Ziel der „Sicherung einer Qualität des Wohnens, …, die dem allgemein anerkannten Stand der fachlichen Erkenntnisse entspricht“. Allerdings soll gem. § 9 Abs. 2 SbStG eine allgemeine Anzeigepflicht gelten. Im Saarland wird gem. § 1 Abs. 2 LHeimGS das Betreute Wohnen dann dem Gesetz vollumfänglich unterstellt, wenn Zweck der „Einrichtung“ die kombinierte Erbringung von Wohnen und von Betreuungs-, Pflege- und Verpflegungsleistungen ist und die Abnahme von Betreuung und Pflege vom Träger oder einem anderen verpflichtend ist. Dies ist beim „klassischen“ Betreuten Wohnen nicht der Fall. Allerdings findet sich in § 1 Abs. 4 LHeimGS eine komplexe, nicht sonderlich transparente Einbeziehungsnorm bzgl. Anlagen des Betreuten Wohnens, bei denen die „Grundleistungen“ von einem Anbieter abzunehmen sind und das Betreuungsentgelt unter der Grundmiete bleibt. Dies sollte dringend überdacht werden mit dem Ziel, das Betreute Wohnen aus der staatlichen Aufsicht vollständig herauszunehmen. Es gelten die ähnlichen Argumente wie im Fall Nordrhein – Westfalen. Als Resumé kann man dreierlei zur Zukunft des Betreuten Wohnens in den erwähnten Bundesländern festhalten: Erstens gibt es ein Süd – Nord / West – Gefälle in Bezug auf die Chancen für diese Wohnform. Zweitens haben die Gesetzgeber in Schleswig – Holstein und Nordrhein – Westfalen noch Hausaufgaben vor sich. Drittens sollten sich alle Länder an Folgendem orientieren: Die Politik hat richtigerweise den Grundsatz „ambulant vor stationär“ postuliert und es gibt volkswirtschaftlich betrachtet keine andere Lösung, als „vorstationäre“ Wohnformen zu fördern. Das verbietet, eine „Wohn“ – Form gesetzlicher Regelung zu unterstellen, bei der es einerseits nicht die vielzitierte „strukturelle Abhängigkeit“ des selbstständig und eigenverantwortlich handelnden Mieters (nicht etwa pflegebedürftigen und der ständigen Bereuung bedürftigen Heimbewohners!) gibt und andererseits gerade deswegen kein spezifischer staatlicher Handlungsbedarf besteht, weil es bereits (Branchen-) Standards gibt, die für Transparenz und Qualität im Interesse des Verbrauchers sorgen können. Allenfalls könnte die Landesgesetzgebung hierauf Bezug nehmen im Sinne eines neg. Abgrenzungsmerkmals, z.B. in dem Sinn, daß Anzeigepflichten und ggfls. behördliche Kontrollpflichten dann bestehen, wenn die durch diese Qualitätsmaßstäbe vorgegebenen Angebotsstrukturen nicht gewahrt sind und auch die existenten qualitativen Mindeststandards nicht eingehalten werden. Dies würde beides verbinden: den „Druck“ auf die Anbieter, Qualitätsmaßstäbe einzuhalten und sich ggfls. freiwillig zertifizieren zu lassen, und die Erhaltung und Schaffung von Freiräumen für Investitionen in eine politisch gewollte, zukunftsfähige Wohnform für ältere Menschen – und zwar seien es Investitionen in die Immobilien oder in entsprechende Dienstleistungsangebote. Baden – Württemberg und Bayern bieten insofern nachahmenswerte Beispiele.