BFW – Pressemitteilung: Service-Wohnen fällt weiterhin unter Mietrecht

Service-Wohnen fällt weiterhin unter Mietrecht Bundestag verabschiedet Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz

Berlin, 2. Juni 2009 – „Ältere Menschen, die in Formen des Wohnens mit Service oder des Betreuten Wohnens leben, sind Mieter. Sie sind eben noch nicht Bewohner im heimrechtlichen Sinne, sondern leben in einer selbstbestimmten Wohnform. Insofern begrüßen wir, dass das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) nun in seiner vom Bundestag verabschiedeten, überarbeiteten Form eine klare Abgrenzung zwischen stationären Pflegeeinrichtungen und betreutem Wohnen vornimmt“, sagt Alexander Rychter, Bundesgeschäftsführer des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V., Spitzenverband der privaten Immobilienwirtschaft.

„Bereits jetzt bieten Wohnungs- und Immobilienunternehmen über 400.000 altersgerechte Wohnungen mit teilweise niedrigschwelligen Betreuungs- und Unterstützungsangeboten an“, so Rychter weiter. Der Deutsche Bundestag hatte das WBVG am Freitag verabschiedet. Nicht erfasst vom neuen Gesetz werden Wohnformen, bei denen neben der Überlassung von Wohnraum ausschließlich allgemeine Unterstützungsleistungen wie die Vermittlung von Pflegeleistungen, Notruf- oder hauswirtschaftliche Versorgungsdienste vereinbart sind. Der ursprüngliche Gesetzentwurf vom Dezember 2008 hatte noch vorgesehen, dass selbst niedrigschwelligste Pflege- und Betreuungsleistungen wie die bloße Installation eines Hautnotrufsystems ausgereichen, um die Anwendung des Gesetzes auszulösen.

Das WBVG tritt zum 1. Oktober 2009 in Kraft. Für Verträge, die nach dem bisherigen Heimgesetz geschlossen wurden gilt eine Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2010. Für andere Altverträge wie zum Beispiel Miet- und Dienstverträge im Bereich des Betreuten Wohnens gilt das Gesetz auch zukünftig nicht. „Jede Umfrage wie Menschen im Alter Wohnen möchten zeichnet das gleiche Bild: An erster Stelle steht der Wunsch, so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden zu leben. Dies stellt für die Wohnungswirtschaft eine enorme quantitative Herausforderung dar. Die Zielgruppen am Wohnungsmarkt kehren sich um“, erläutert Rychter die Bedeutung dieser Gesetzesentscheidung. „Das Wohnen 65 plus wird künftig ein Viertel des gesamten Wohnungsmarktes ausmachen.

Nach unseren Berechnungen werden bereits bis zum Jahr 2020 zusätzlich rund 800.000 altergerechte Wohnungen benötigt. In Deutschland ist aber derzeit nur knapp ein Prozent des Wohnraums seniorengerecht“, so der BFW-Bundesgeschäftsführer weiter. Insofern sei es folgerichtig, dass die „Software“ für das Wohnen im Alter, die vertragliche Gestaltung, sachgerecht gelöst wurde und so die zum April gestartete KfW-Förderung für den seniorengerechten Umbau im Wohnungsbestand flankiere. Rychter wies in diesem Zusammenhang aber auch darauf hin, dass angesichts der bevorstehenden demografischen Herausforderungen die Mittel für die KfW-Förderung noch weiter aufgestockt und dem Wohnen im Alter eine ebenso große Bedeutung wie der energetischen Anpassung von Wohnungsbeständen beigemessen werden müsse. Zudem sprach er sich für weitere Investitionsanreize wie beispielsweise die Einführung einer degressiven AfA für altersgerechtes Bauen aus.”

Quelle: Pressemitteilung BFW Bundesverband vom 02.06.2009

Kommentar DIS Institut:

Wir danken an dieser Stelle dem BFW, insbesondere Herrn Alexander Rychter, für seinen unermüdliches Engagement zur Sache. Die Klärung der Abgrenzungsfragen hat für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft eine erhebliche Bedeutung. Gerade niedrigschwellige Betreuungsangebote sowie das klassisches Betreute Wohnen werden zunehmend an Bedeutung gewinnen. Während im Segment Betreutes Wohnen Handlungsempfehlungen und Mindeststandards in Form der DIN 77800 (Qualitätsanforderungen) existieren, sind im Bereich der niedrigschwelligen Angebote kaum verbindliche Regelwerke existent. Die Auseinandersetzung mit einer Aufsichtsbehörde ist damit möglicherweise unvermeidbar, denn Leistungsangebote können nur betrieblich sinnvoll im Rahmen von vertraglichen Regelungen getroffen werden. Praxistipp: Klärung der Vertragskonstellation im niederschwelligen Bereich vorab sowie die Anwendung der DIN 77800 im Betreuten Wohnen. Mit dem Instrument der Zertifizierung kann der Nachweis erbracht werden.

Pflegestatistik 2007 gibt Hoffnung auf nachhaltige Investments, wenn es die Richtigen sind!

Die absolut steigende Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland weist auf Chancen beim Investment im Pflegemarkt hin. Wenn nach der vom Statistischen Bundesamt (Destatis) veröffentlichten „Pflegestatistik 2007“ in Deutschland im Dezember 2007 rd. 2,25 Millionen Menschen pflegebedürftig im Sinne des Pflegeversicherungsgesetzes (SGB XI) waren, so ist dies ein Anstieg gegenüber 2005 um rd. 118 000 oder 5,6% und rd. 231 000 beziehungsweise 11,4% gegenüber der ersten Durchführung der Erhebung im Jahr 1999.

Entscheidend ist aber zweierlei:

Rund ein Drittel der Pflegebedürftigen (35%) waren 85 Jahre und älter und mehr als zwei Drittel (68% oder 1,54 Millionen) aller 2,25 Millionen Pflegebedürftigen wurden zu Hause versorgt; nur rd. 709 000 (32%) Pflegebedürftige wurden in Pflegeheimen betreut. Damit ist die stationäre Pflege klar das, was sie sein soll: ultima ratio.

Hinzu kommt, dass sie sich in der Schere knapper werdender Finanzmittel sowohl bei den Pflegebedürftigen wie den Pflegekassen auf der einen und schärferer Qualitätsanforderungen auf der anderen Seite befinden. Überdies beruht der Anstieg der im Heim Gepflegten wesentlich auf den Zugängen in Pflegestufe 1. Vor dem Hintergrund der diskutierten Änderung des Pflegebedürftigkeitsbegriffs und der Einteilung in 5 Stufen (Bedarfsgruppen) ist damit zu rechnen, dass eine Kappung in den unteren Pflegestufen erfolgt. Dies hätte erhebliche Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit der Betriebe.

Schon 2007 sank die Auslastung der Pflegeheime im Vergleich zu 2005 um 1,1 % - Punkte auf 87,6 %: Das politische Postulat „Ambulant vor Stationär“ wird den Druck auf die Heime weiter erhöhen. Damit korrespondiert, dass rd. 16 % der Pflegeheime nach Studien besonders insolvenzgefährdet sein sollen. Diese Wirkfaktoren zwingen Investoren zu erhöhter Prüfungsintensität bei Akquisitionen. Insbesondere dem „operations check“ ist maßgeblich Augenmerk zu widmen.

Das DIS Institut bietet hier ein Leistungsmodul an, dass die zielgerichtete Analyse der wirtschaftlichen Nachhaltigkeit ermöglicht. Hinzukommt, dass Immobilien – Investments in diesem Bereich als Unternehmensbeteiligungen geführt werden müssen: Dies zwingt zu permanentem Monitoring in der Betriebsphase.

Konzeptionell werden nach Einschätzung des DIS Institut die Pflegeheime reüssieren, die auf die Integration der gesamten Versorgungskette setzen: vom Betreuten Wohnen über ambulante Konzepte bis hin zu stationärer Pflege mit Krankenhausanbindung.

Dr. Lutz H. Michel MRICS

Dämpfungseffekt durch sinkende Pflegequoten

Um die künftigen Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Pflegebedürftigen abschätzen zu können, haben die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder unterschiedliche Modellrechnungen entwickelt: die Basisvariante mit Status-Quo-Szenarien) und die Variante "medizinisch-technischer Fortschritt", der sinkende Pflegequoten in Aussicht stellt.

Beide Varianten werden hier im Volltext gegenübergestellt.

In der Basisvariante der Modellrechnung unterstellt der Autor dieser Studie, Heiko Pfaff (Statistisches Bundesamt), dass die altersspezifischen Pflegequoten künftig identisch mit denen von heute sind (Status-Quo-Szenario). Entsprechend wird hier u. a. von möglichem medizinisch-technischem Fortschritt in diesem Bereich abstrahiert.

Danach dürfte die Zahl von 2,13 Millionen Pflegebedürftigen im Jahr 2005 auf 2,40 Millionen im Jahr 2010 steigen. Im Jahr 2020 sind 2,91 Millionen und im Jahr 2030 etwa 3,36 Millionen Pflegebedürftige zu erwarten.

Die Zahl der Pflegebedürftigen wird zwischen den Jahren 2005 und 2020 um mehr als ein Drittel (37%) ansteigen; von 2005 bis 2030 um 58%. Die Zunahme fällt dabei bis zum Jahr 2030 bei den Männern mit 74% höher als bei den Frauen (50%) aus.

Gleichzeitig wird der Anteil der Pflegebedürftigen an der Gesamtbevölkerung zunehmen: Der Anteil beträgt heute 2,6% und wird bis 2020 auf 3,6% und bis zum Jahr 2030 auf 4,4% ansteigen.

Deutliche Verschiebungen sind bei den Altersstrukturen feststellbar: Während im Jahr 2005 rund 33% der Pflegebedürftigen 85 Jahre und älter waren, beträgt dieser Anteil im Jahr 2020 rund 41% und 2030 rund 48%. Hingegen verliert die Gruppe der unter 60-Jährigen an Bedeutung: Deren Anteil an den Pflegebedürftigen nimmt von 14% im Jahr 2005 auf 10% im Jahr 2020 und gut 7% im Jahr 2030 ab.

Variante 2: Geringeres Pflegerisiko durch medizinisch-technischen Fortschritt (Szenario "sinkende Pflegequoten":
In einem zweiten, "eher optimistischen" Szenario wird davon ausgegangen, dass durch den medizinisch-technischen Fortschritt auch das Pflegerisiko in den Altersgruppen abnimmt. Als Orientierungsgröße gilt dabei die erwartete Zunahme der Lebenserwartung im jeweiligen Alter - das Pflegerisiko verschiebt sich daher in ein höheres Alter entsprechend der steigenden Lebenserwartung.

Das Szenario "sinkende Pflegequoten" führt zu einem Dämpfungseffekt - allerdings steigt auch bei diesem Szenario die Zahl der Pflegebedürftigen. Demnach werden für das Jahr 2020 etwa 2,68 Millionen Pflegebedürftige und für 2030 ca. 2,95 Millionen erwartet. Der Anstieg beträgt somit 26% bis 2020 und 39% bis 2030.

Der Anteil der Pflegebedürftigen an der Bevölkerung liegt entsprechend mit 3,4% im Jahr 2020 und 3,8% im Jahr 2030 etwas niedriger als im ersten Szenario. Der Anteil der 85-jährigen und älteren Pflegebedürftigen an den Pflegebedürftigen insgesamt ist hingegen etwas höher als in dem Status-Quo-Szenario (2020: 42%, 2030: 51%).

Weiterführende Links: www.destatis.de