Bewertung, Qualifizierung, Beratung, Zertifizierung

Das DIS Institut für Serviceimmobilien arbeitet als unabhängig beratendes Gremium interdisziplinär und auftragsbezogen sowie übergreifend auf dem Gebiet der Immobilien- und Sozialwirtschaft.

Hierbei werden die entsprechenden fachlichen Aspekte methodisch und praxisbezogen angewendet. Dieser Grundsatz steht für unsere Philosophie, denn es gilt die jeweilige Aufgabenstellung unter einem anwendbaren Chancen-Risikobezug zu betrachten. Ausgehend von einer neutralen Position stehen die Fragen einer wirtschaftliche Tragfähigkeit sowie realistischen Umsetzbarkeit im Fokus unserer Tätigkeit.

Die Kompetenzbereiche liegen in der Beurteilung und modularen Integration von übergreifenden Einflussgrößen wie den Standortfaktoren, Markt- und Wettbewerbsbedingungen, immobilienspezifischen sowie baulichen Aspekten, Betreiber spezifischen sowie betriebswirtschaftlichen Leistungen, Managementeffizienz, rechtliche und vertragliche Restriktionen etc. Mit diesem ganzheitlichen Ansatz sehen wir uns als Partner für Assetmanager, Banken, Betreiber, Investoren, Kommunen, Planer und Projektentwickler sowie insbesondere für die Wohnungswirtschaft.

Die Kerngeschäftsfelder sind neben der Beratungstätigkeit die unabhängige Bewertung und interdisziplinäre Due Diligence in Verbindung der Fachbereiche Markt, Immobilie und Betrieb unter der Einbeziehung von rechtlichen und wirtschaftlichen Faktoren.

Die Themen Wohnen und Pflegen in Verbindung mit einer Immobilie beschäftigt uns in einem breiten Fokus. Mit dem Anspruch an eine lebenswerte Umgebung und einer kundenorientierten Qualität eines Angebots, muss vom Konzept an bis hin zum fertigen Objekt, die Tragfähigkeit im Hinblick auf soziale und ökonomische Bedingungen unter Beweis gestellt werden.

Dieser Anspruch bedeutet auf das „Wohnen im Alter“ bzw. das „Wohnen für Senioren“ ein breites Spektrum an Möglichkeiten. In Bezug auf die bereits etablierte Wohnform des „Betreuten Wohnens“ wurde unter Mitwirkung des DIS Instituts eine, als Mindestanforderung zu verstehende, Dienstleistungsnorm entwickelt. Die DIN 77800 ist damit ein Baustein für die Umsetzung in einem immobilien- und betriebswirtschaftlich bezogenen Kontext. Unter diesem ganzheitlichen Ansatz denken und handeln wir und betrachten dabei die vielfältigen Einflussgrößen sowie Herausforderungen in einem projektbezogenen oder unternehmensstrategischen Blickwinkel.

weitere Informationen: im Blog www.serviceimmobilien.wordpress.com oder auf der Homepage www.dis-institut.de

Blog DIS Institut für Serviceimmobilien...

ab sofort sind wir mit unserem New´s Blog unter Wordpress erreichbar
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BFW – Pressemitteilung: Service-Wohnen fällt weiterhin unter Mietrecht

Service-Wohnen fällt weiterhin unter Mietrecht Bundestag verabschiedet Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz

Berlin, 2. Juni 2009 – „Ältere Menschen, die in Formen des Wohnens mit Service oder des Betreuten Wohnens leben, sind Mieter. Sie sind eben noch nicht Bewohner im heimrechtlichen Sinne, sondern leben in einer selbstbestimmten Wohnform. Insofern begrüßen wir, dass das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) nun in seiner vom Bundestag verabschiedeten, überarbeiteten Form eine klare Abgrenzung zwischen stationären Pflegeeinrichtungen und betreutem Wohnen vornimmt“, sagt Alexander Rychter, Bundesgeschäftsführer des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V., Spitzenverband der privaten Immobilienwirtschaft.

„Bereits jetzt bieten Wohnungs- und Immobilienunternehmen über 400.000 altersgerechte Wohnungen mit teilweise niedrigschwelligen Betreuungs- und Unterstützungsangeboten an“, so Rychter weiter. Der Deutsche Bundestag hatte das WBVG am Freitag verabschiedet. Nicht erfasst vom neuen Gesetz werden Wohnformen, bei denen neben der Überlassung von Wohnraum ausschließlich allgemeine Unterstützungsleistungen wie die Vermittlung von Pflegeleistungen, Notruf- oder hauswirtschaftliche Versorgungsdienste vereinbart sind. Der ursprüngliche Gesetzentwurf vom Dezember 2008 hatte noch vorgesehen, dass selbst niedrigschwelligste Pflege- und Betreuungsleistungen wie die bloße Installation eines Hautnotrufsystems ausgereichen, um die Anwendung des Gesetzes auszulösen.

Das WBVG tritt zum 1. Oktober 2009 in Kraft. Für Verträge, die nach dem bisherigen Heimgesetz geschlossen wurden gilt eine Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2010. Für andere Altverträge wie zum Beispiel Miet- und Dienstverträge im Bereich des Betreuten Wohnens gilt das Gesetz auch zukünftig nicht. „Jede Umfrage wie Menschen im Alter Wohnen möchten zeichnet das gleiche Bild: An erster Stelle steht der Wunsch, so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden zu leben. Dies stellt für die Wohnungswirtschaft eine enorme quantitative Herausforderung dar. Die Zielgruppen am Wohnungsmarkt kehren sich um“, erläutert Rychter die Bedeutung dieser Gesetzesentscheidung. „Das Wohnen 65 plus wird künftig ein Viertel des gesamten Wohnungsmarktes ausmachen.

Nach unseren Berechnungen werden bereits bis zum Jahr 2020 zusätzlich rund 800.000 altergerechte Wohnungen benötigt. In Deutschland ist aber derzeit nur knapp ein Prozent des Wohnraums seniorengerecht“, so der BFW-Bundesgeschäftsführer weiter. Insofern sei es folgerichtig, dass die „Software“ für das Wohnen im Alter, die vertragliche Gestaltung, sachgerecht gelöst wurde und so die zum April gestartete KfW-Förderung für den seniorengerechten Umbau im Wohnungsbestand flankiere. Rychter wies in diesem Zusammenhang aber auch darauf hin, dass angesichts der bevorstehenden demografischen Herausforderungen die Mittel für die KfW-Förderung noch weiter aufgestockt und dem Wohnen im Alter eine ebenso große Bedeutung wie der energetischen Anpassung von Wohnungsbeständen beigemessen werden müsse. Zudem sprach er sich für weitere Investitionsanreize wie beispielsweise die Einführung einer degressiven AfA für altersgerechtes Bauen aus.”

Quelle: Pressemitteilung BFW Bundesverband vom 02.06.2009

Kommentar DIS Institut:

Wir danken an dieser Stelle dem BFW, insbesondere Herrn Alexander Rychter, für seinen unermüdliches Engagement zur Sache. Die Klärung der Abgrenzungsfragen hat für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft eine erhebliche Bedeutung. Gerade niedrigschwellige Betreuungsangebote sowie das klassisches Betreute Wohnen werden zunehmend an Bedeutung gewinnen. Während im Segment Betreutes Wohnen Handlungsempfehlungen und Mindeststandards in Form der DIN 77800 (Qualitätsanforderungen) existieren, sind im Bereich der niedrigschwelligen Angebote kaum verbindliche Regelwerke existent. Die Auseinandersetzung mit einer Aufsichtsbehörde ist damit möglicherweise unvermeidbar, denn Leistungsangebote können nur betrieblich sinnvoll im Rahmen von vertraglichen Regelungen getroffen werden. Praxistipp: Klärung der Vertragskonstellation im niederschwelligen Bereich vorab sowie die Anwendung der DIN 77800 im Betreuten Wohnen. Mit dem Instrument der Zertifizierung kann der Nachweis erbracht werden.

Ankündigung Infotag zur DIN 77800 am 25.06.2009 in Berlin

Die TÜV Rheinland Group führt gemeinsam mit ihrem Zertifizierungspartner einen Infotag rund um die Themen Betreutes Wohnen und DIN 77800 durch.

Die Schwerpunkte des Tages sind:

• DIN-Geprüft Betreutes Wohnen, die Zertifizierung nach DIN 77800
• Barrierefreies Bauen als ein Konzept für Alle
• Betreutes Wohnen nach DIN 77800 aus Erfahrung Qualität und Sicherheit

Wir freuen uns, Sie am 25.06.2009 in der Zeit von 9.30 - 13.00 Uhr in den Räumen des TÜV begrüßen zu können. Das Programm sowie die Anmeldung können Sie direkt hier downloaden.

Vorreiter KWA Betreutes Wohnen Hahnhof: Erste Einrichtung in der Region Baden erfüllt DIN NORM

Dem KWA Betreutes Wohnen Hahnhof wurde heute im Rahmen einer Feierstunde die Prüfungsurkunde DIN Norm 77800, der Norm für Betreutes Wohnen verliehen.

Die noch im Bau befindliche Betreute Wohnanlage ist damit die erste Einrichtung in Baden-Baden und der gesamten Region, die die baulichen und konzeptionellen Qualitätsanforderungen nach der bundesweit geltenden DIN Norm für Betreutes Wohnen für die ältere Generation erfüllt. Die Präzertifizierung von KWA Betreutes Wohnen Hahnhof unterstreicht noch vor Eröffnung den hohen Standard der Wohnanlage.

„Der Begriff Betreutes Wohnen war bisher nicht geschützt und wurde leider auch für reine Werbezwecke missbraucht. Oftmals stand Betreutes Wohnen außen auf einem Gebäude, aber drinnen war von seniorengerechter zeitgemäßer Betreuung nichts zu finden. Die eingeführte DIN 77800 kann dem nun entgegenwirken und die Qualität einer Einrichtung bescheinigen. Das führt zu einer deutlich höheren Transparenz und mehr Sicherheit beim Verbraucher, der sich an den Bewertungen orientieren kann“, erklärt Dr. Stefan Arend, Vorstand von Kuratorium Wohnen im Alter (KWA).„Wir freuen uns mit unserem neuen Betreuten Wohnen zum Vorreiter für die gesamte Region zu werden.

Die Beurkundung zeigt, dass das Konzept und die Umsetzung stimmig sind und auch in Fachkreisen hohe Anerkennung finden“, ergänzt Thekla Thiede, Stiftsdirektorin des KWA Parkstift Hahnhof. Die Wohnanlage, bestehend aus 24 Eigentums- und Mietwohnungen, wird im Herbst 2010 fertig gestellt sein. Bereits jetzt sind viele Wohnungen verkauft bzw. vermietet. Das in unmittelbarer Nähe gelegene KWA Parkstift Hahnhof sorgt für die umfangreichen Service- und Betreuungsleistungen. So werden auch zusätzliche Arbeitsplätze geschaffen. Die neue Norm für das Betreute Wohnen ist unter Federführung des Deutschen Instituts für Normung e.V. (DIN) unter Beteiligung aller relevanten Wirtschaftskreise und Fachexperten für seniorengerechtes Wohnen in der Bundesrepublik Deutschland entwickelt worden.

Ein detaillierter Kriterienkatalog enthält Forderungen, die nach Auffassung der Fachverbände unverzichtbar sind, beispielsweise absolut barrierefreie Zugänge, Aufzuganlagen oder großzügige und barrierefreie Badeinrichtungen. Darüber hinaus werden auch die infrastrukturelle Anbindung der Anlage, die Transparenz des Dienstleistungsangebotes sowie die Qualität der angebotenen Dienstleistungen beurteilt. Positiv hervorgehoben wurde im Rahmen der Zertifizierung besonders die enge Zusammenarbeit von KWA Betreutes Wohnen Hahnhof und dem KWA Parkstift Hahnhof in der Erbringung umfangreicher Serviceangebote, die unterschieden werden in Grund- und Wahlleistungen. Dazu gehören u. a. der Hausnotruf, die Betreuung durch qualifizierte Mitarbeiter sowie ein großes Veranstaltungsprogramm.Der Gutachter Dr. Lutz H. Michel (DIS Institut) nahm im Auftrag von DIN CERTCO, der Gesellschaft für Konformitätsbewertung von DIN und TÜV Rheinland Group das Gesamtkonzept ab: „Durch die besondere Kombination aus einem anspruchvoll gestalteten Wohnangebot, qualitativ hochwertiger Dienstleistungen und der konzeptionellen Einheit von Betreutem Wohnen und Wohnstift hat dieses Projekt Vorbildcharakter für zielgruppengerechtes und zeitgemäßes Seniorenwohnen und moderne Seniorenbetreuung“, so Dr. Lutz H. Michel.

Quelle: KWA Kuratorium Wohnen im Alter

KWA Kuratorium Wohnen im Alter gAG ist bundesweit der zweitgrößte Träger von Altenwohn-stiften. KWA ist ein gemeinnütziges Dienstleistungsunternehmen und Mitglied im Deutschen Paritätischen Wohlfahrtsverband. Bundesweit unterhält KWA 18 Einrichtungen, darunter 14 Altenwohnstifte, eine eigene Klinik für Neurologische und Geriatrische Rehabilitation und ein eigenes KWA Bildungszentrum mit staatlich anerkannten Fachschulen für Altenpflege.

Seminar des EBZ zum Thema altengerechtes Wohnen

Referat zur Zertifizierung des Betreuten Wohnens im Gilde Carre beim Arbeitskreis altengerechtes Wohnen am 18.06.2009 der EBZ Akademie für Weiterbildung in Hannover.

Im Jahr 2008 zertifizierte das DIS Institut das Betreute Wohnen im Gilde Carre in Hannover, ein Projekt der Ostland Wohnungsgenossenschaft eG. Die Wohnanlage ist ein klassisches Betreutes Wohnen eingebettet in eine urbane Neuentwicklung im Stadtteil Linden. Die nächste Sitzung des Arbeitskreises Altengerechtes Wohnen der Akademie für Weiterbildung des EBZ Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft widmet sich diesem Projekt.

Uwe Groß, Geschäftsführer des DIS Institut berichtet hier über die Erfahrungen aus dem Zertifizierungsprozess. Das Programm finden Sie zum Download unter:

http://www.e-b-z.de/bildungsangebote/arbeitskreise/seniorengerechtes-wohnen/

DIN 77800 geprüftes Betreutes Wohnen in Hannover. Die Ostland Wohnungsgenossenschaft erfüllt mit einem weiteren Objekt die Qualitätsanforderungen

v.l.n.r. Hannovers Oberbürgermeister Stephan Weil und Ostland Vorstand Dieter Musielak

Als einer der ersten Anbieter in Niedersachsen hat bereits eine Einrichtung der Ostland Wohnungsgenossenschaft in Gehrden erfolgreich nachgewiesen, dass sie die Anforderungen der DIN 77800 für Betreutes Wohnen erfüllt.

Am 26.06.2008 konnte dieses wertvolle Prädikat nun bereits zum zweiten Mal an das Unternehmen vergeben werden.
Auf dem Gelände der ehemaligen Gilde Brauerei entstand neben Stadthäusern für Familien ein Seniorenzentrum. Hierzu gehören eine ambulant-betreute Wohngemeinschaft, ein Stadtteil- und Beratungsbüro der Johanniter Unfallhilfe, großzügigen Gemeinschaftsflächen sowie insgesamt 66 moderne barrierefreie Wohnungen. Im GILDE CARRÉ sorgt ein umfassendes Betreuungskonzept der Johanniter-Unfall-Hilfe e.V. (JUH) dafür, dass sich die Bewohner der 2-3-Zimmer-Wohnungen rundum gut versorgt fühlen. Neben vielen Gratulanten und den bereits zahlreich eingezogenen neuen Mietern der Wohnanlage, konnte der Vorsitzende Dieter Musielak die Glückwünsche der Ehrengäste entgegennehmen. Hannovers Oberbürgermeister Stephan Weil würdigte den unternehmerischen Mut, an dieser Stelle eine städtebaulich-herausragende Quartiersgestaltung vollendet zu haben.

Der vdw Verbandsdirektor Bernd Meyer unterstrich in seiner Rede die Notwendigkeit von qualitativen und auf die Bedürfnisse der Mieter zugeschnittenen Angebote und Leistungen durch innovative Wohnungsunternehmen. Frau Silvana Radicione in ihrer Funktion als Mitglied des Landesvorstandes der Johanniter Unfallhilfe nahm die Herausforderung an diesem Standort gern an. Sie bekräftigte in ihrer Rede: „Wir werden für die Bewohner sowie den umliegenden Stadtteil da sein, immer wenn Sie uns brauchen!“ Die Botschaft war eindeutig. „Die im Rahmen der Zertifizierungsaudits geprüften Anforderungen werden wir in einem hohen Maße erfüllen.“ Dies war nicht nur ein Versprechen sondern man konnte die Atmosphäre im Gespräch mit den Bewohnern bereits hautnah erleben. Zum Abschluss der Feierstunde wurde das durch DINCERTCO erteilte Zertifikat und die Plakette „Betreutes Wohnen DIN geprüft“ durch Uwe Groß (Geschäftsführer DIS Institut) der Ostland Wohnungsgenossenschaft sowie der Johanniter Unfallhilfe übergeben. Im Zuge der Zertifizierung wurden zum einen die baulichen Voraussetzungen, die Transparenz des Leistungsangebotes, die zu erbringenden Dienstleistungen (unterschieden nach Grundleistungen/allgemeine Betreuungsleistungen und Wahlleistungen/weitergehende Betreuungsleistungen), das Wohnangebot, die Vertragsgestaltung sowie die qualitätssichernden Maßnahmen durch die Gutachter Uwe Groß und Dr. Lutz H. Michel überprüft. "Bisher gab es keinen allgemeingültigen Mindestanforderungen an Dienstleistungen für "Betreutes Wohnen".

Deshalb ist es absehbar, dass die DIN 77800 das maßgebliche Referenzdokument werden wird", meint Dr. Holger Mühlbauer, der die Normerstellung seitens des Deutschen Instituts für Normung (DIN) betreute.

An der Erstellung der Norm waren Beratungs- und Betreuungseinrichtungen, öffentliche Stellen, Bauträger- und Projektentwicklungsgesellschaften, Verbraucherschutz, Verbände und Hochschulen beteiligt. Gerade im Dienstleistungsbereich sind die Qualitätsunterschiede sehr groß. In einer Zeit in der man sich auf vieles nicht selbstverständlich verlassen kann, zählt vor allem eins – Vertrauen. Das Ziel des DIS Institutes ist es, mit dem „DIN-Geprüft" Zeichen Vertrauen zu schaffen und zu erhalten. Hierauf können sich sowohl die neuen Bewohner des Gilde Carré sowie die Ostland Wohnungsgenossenschaft verlassen. Bestärkt, auch durch den Zertifizierungsprozess, ein zukunftsfähiges Angebot für die Genossenschaftsmitglieder geschaffen zu haben, wurde das Projekt herausfordernd in Angriff genommen und der Erfolg gibt dem Unternehmen recht.

Betreutes Wohnen mit DIN-Zertifikat – als bundesweit erste Genossenschaft hat sich die Ostland Wohnungsgenossenschaft der Prüfung gestellt

Zukunftschancen nutzen: Das praktiziert die Ostland Wohnungsgenossenschaft seit mehr als fünfzig Jahren. Jüngstes Beispiel ist die Bebauung der innerstädtischen Brache „Gilde Carré“ in Hannover. Hier, auf dem Gelände einer ehemaligen Brauerei, hat die Genossenschaft eine Gartenstadt errichtet und die 67 Stadthäuser in kürzester Zeit verkauft.

Doch das Unternehmen investiert nicht nur auf dem Gebiet der urbanen Nachverdichtung. Es ist auch auf dem anderen großen Wachstumsmarkt aktiv – in unmittelbarer Nachbarschaft des Carrés will es noch einmal 67 Wohneinheiten unter dem Label „Betreutes Wohnen“ vermieten. Und dass es sich dabei nicht nur um ein „Label“ handelt, hat sich die Genossenschaft als Erste in Niedersachsen schwarz auf weiß geben lassen: Noch vor Bauabschluss wurden die Wohnanlage nach der neuen bundeseinheitlichen Norm für „Betreutes Wohnen“ DIN 77800 präzertifiziert. Kaum ein Jahr alt, hat die DIN-Norm 77800 als Richtschnur für Qualität bereits auf Vermarktungsplattformen wie Immoscout24 Eingang gefunden.

Als erstes bundeseinheitliches Gütesiegel für „Qualitätsanforderungen an Anbieter der Wohnform Betreutes Wohnen für ältere Menschen“ soll sie dem Wildwuchs der frühen Jahre ein Ende bereiten. Buchautorin Renate Narten, die für den Verband vdw Niedersachsen Bremen einen Überblick über gängige Angebote im Seniorenwohnmarkt verfasst hat, begrüßt die Norm. „Bei der Ausgestaltung der Verträge gibt es noch immer viele Unklarheiten“, sagt die Architektursoziologin, „eine Zertifizierung macht es für Verbraucher und Anbieter einfacher.“ Carsten Ens, Leiter Öffentlichkeitsarbeit des vdw, stößt ins selbe Horn. Auch den gestiegenen Ansprüchen der Mieter und nicht zuletzt der aktuellen Rechtsprechung sei es zu verdanken, dass sich der „silberne Seniorenwohnmarkt“ inzwischen in geordneten Bahnen bewege. Ens lobt ausdrücklich die finanzielle Förderung, die Niedersachsen für eine breite Versorgung der Bevölkerung mit altengerechtem Wohnraum aufgelegt hat.

Ältere Menschen sind für Vermieter eine hochattraktive Zielgruppe, aber es fehlen häufig die Mittel für eine bauliche Nachrüstung der Bestände; ganz zu schweigen von dem Know-How, das sich viele Vermieter auf dem durchaus komplexen Dienstleistungsmarkt noch erarbeiten müssen. Genau diese Lücke hilft die Zertifizierung nach DIN 77800 zu schließen. Für ein positives Testat werden die folgenden Fragen recherchiert und müssen zur Zufriedenheit der Gutachter erfüllt sein: Informationsgestaltung: Schriftliche und mündliche Informationen an den KundenDienstleistungsangebot:

Was wird in welchem Umfang zu welcher Zeit angeboten?Wohngestaltung und Wohnumfeld: Lage, Barrierefreiheit der Anlage und Zimmer, GemeinschaftseinrichtungenVertragsgestaltung: Wie sind Verträge gestaltet? Qualitätssichernde Maßnahmen: Bewohnerbefragung, Überprüfung des Beschwerdemanagementsystems*

Entwickelt wurde die Norm von einer Reihe unterschiedlicher Akteure, von Vertretern der großen Wohlfahrtsverbände bis zu den Abgesandten der Immobilienwirtschaft, namentlich des BFW. Federführend war das DIN Deutsches Institut für Normung. Über eine Tochter, die Zertifizierungsgesellschaft DIN CERTCO, welche zugleich eine Tochter der TÜV Rheinland Gruppe ist, wird das Gütesiegel nach DIN 77800 vergeben. Seit Verabschiedung der Norm im Herbst 2006 haben sich bundesweit neun Anbieter zertifizieren lassen, weitere befinden sich im Prüfungsprozess. Das Zertifikat wird für sechs Jahre vergeben. Mit einem sogenannten Vorort-Audit wird alle zwei Jahre überprüft, ob die einmal zertifizierte Leistung noch gewährleistet ist.

Dieter Musielak ist froh, sich der mehrstufigen Begutachtung unterzogen zu haben. Seine Begründung: „Wir bieten selbstbestimmtes Seniorenwohnen gehobenen Standards. Bei einem Quadratmeterpreis von 10 Euro nettokalt sind die Kosten der Zertifizierung mehr als gerechtfertigt. Denn dadurch konnten wir sämtliche Verwaltungsvorgänge noch einmal neu aufarbeiten und haben einiges an Know-How gewonnen.“ Zu den Grundleistungen, die die „Residenz Nedderntor“ ihren Bewohnern bietet, zählen regelmäßige Präsenz- und Sprechzeiten. Überdies gibt es einen Hausnotruf und individuelle Beratungs-, Betreuungs- und Vermittlungsleistungen. Die Residenz arbeitet eng mit der Sozialstation Gehrden, den Johannitern und dem Not-Funkdienst Niedersachsen zusammen. Zu den Grundleistungen zählen außerdem etliche Freizeit-, Interessen- und Geselligkeitsangebote – zuletzt gab es die Gemäldeausstellung einer aus der Region stammenden Künstlerin zu bewundern. Auch ein Hausmeisterdienst ist Teil der Grundleistungen. Die Wahlleistungen hingegen umfassen ein breites Spektrum an zusätzlichen Services, die in erster Linie der Aufrechterhaltung der eigenen Haushaltsführung dienen. Dazu zählen unter anderem Hilfen zur Wohnungsreinigung und Glasreinigung, ein Wäscheservice oder der mobile Mahlzeitenservice. Wer will, kann sein Mittagsmahl in der Gemeinschaft einnehmen und nach Wunsch eine Einkaufshilfe beauftragen. Überdies besteht die Möglichkeit, sich private Feiern organisieren, sich begleiten oder in Abwesenheit einen Wohnungshüterdienst kommen zu lassen. Und selbstverständlich wird, wenn es hart auf hart kommt, auch eine häusliche Pflege angeboten – eine Wahlleistung, die durch die regelmäßigen Beratungen, welche mit der Grundleistung einhergehen, eng verzahnt ist. Genossenschaftsvorstand Musielak hat die exzellente Lage, die das Städtchen Gehrden für die Wohnbedürfnisse älterer Menschen bietet, geistesgegenwärtig erkannt. Klug war es auch, die Leiterin des Sozialamtes zu einem frühen Zeitpunkt in die Bauplanung mit einzubinden. So kommt es, dass die Steckdosen in den Wohnungen höher über dem Boden angebracht sind, die Lichtschalter dagegen niedriger hängen, damit beide auch vom Rollator aus einfach zu erreichen sind: Auf die kleinen baulichen Details kommt es beim „Betreuten Wohnen“ an. Nach einem Rundgang durch die Residenz zeigte sich die Amtsleiterin, zugleich Senioren- und Behindertenbeauftragte der Stadt, sehr zufrieden. Barbara Zunker: „Die Umsetzung entspricht zu 100 Prozent dem, was wir besprochen haben."

Ostland-Vorstand Musielak plant, künftig auch alle weiteren Senioren-Wohnangebote der Genossenschaft durch DIN CERTCO prüfen zu lassen. Dass es sich um einen Wachstumsmarkt handelt, steht außer Frage. Auch wenn am Ende nicht immer das TÜV-Siegel stehen mag, allein durch das Hinzuziehen der externen Gutachter erhält der Wohnungswirt, seit rund fünfzig Jahren für die Genossenschaft mit einem heutigen Bestand von 2.000 Wohneinheiten tätig, wertvolle Anregungen. Musielak: „Durch die fachliche Kommunikation mit den Prüfern müssen wir uns laufend selbst hinterfragen. Durch das Feedback können wir unsere Produkte noch enger an den Bedürfnissen unserer Mitglieder ausrichten.“ Auch moderne Management-Tools wie Beschwerdemanagement, Mieterbefragung oder Qualitätssicherung lassen sich leichter mit als ohne Zertifizierungsprozess implementieren. Je mehr sich das bundesweit einheitliche Gütesiegel etabliert, desto eher kann Planungssicherheit für Verbraucher und Vermieter auf dem „silbernen Seniorenmarkt“ einziehen.

Und trotzdem: Er bleibt für Überraschungen gut. DIN CERTCO-Mitarbeiter Hinrich Lampe, einer, der mit dem Markt sehr gut vertraut ist, war bei einem Besuch der „Residenz Nedderntor“ erstaunt, wie fit die angetroffen Senioren waren. Vor allem ihr Durchschnittsalter verblüffte: 79 Jahre.

*In Kurzform siehe Beuth-Pocket, Titel: „Betreutes Wohnen für ältere Menschen Dienstleistungsanforderungen nach DIN 77800“ Autor: H. Mühlbauer, Herausgeber: DIN, Link: http://www.beuth.de/langanzeige/Betreutes+Wohnen/93826739.html

Weiterführende Literatur: „Wohnen im Alter - Bausteine für die Wohnungswirtschaft“, Renate Narten, Hannover, 2004 Bezug siehe unter: www.vdw-online.de
Quelle: vdw Magazin

Seniana Hünfeld: durch DIS Institut nach der DIN 77800 zertifiziert

Qualität ist der USP, mit dem mit sich Anbieter sozialer Dienstleistungen vor dem Hintergrund einerseits steigenden Bedarfs und anderseits höheren Kostendrucks auszeichnen und sich im Markt positionieren können. Das DIS Institut hat, durch ihren Geschäftsführer Uwe Groß, der DIN CERTCO – Gutachter ist, die zur Mediana – Gruppe gehörende Betreute Wohnanlage Seniana Seniorenresidenz in Hünfeld mit Erfolg nach der "DIN 77800 - Qualitätsanforderungen an Anbieter der Wohnform Betreutes Wohnen für ältere Menschen“ zertifiziert. Es zeigte sich, dass es bei dem Betreuten Wohnen auch in kleineren Städten wie Hünfeld möglich ist, bei einem entsprechenden Engagement des Betreuungsträgers eine hochqualifizierte Dienstleistung anzubieten. Betreutes Wohnen der Seniana ist eingebunden in den Unternehmensverbund der Mediana - Gruppe, die Qualität und innovative Konzepte als maßgeblichen Erfolgsfaktor definiert hat.

So wurde das Konzept des Pflegestifts Mediana in Fulda jüngst im Rahmen einer Deutschlandsinitiative der Wirtschaft unter der Schirmherrschaft von Bundespräsident Horst Köhler als „Ort im Land der Ideen“ ausgezeichnet. Der Pflegestift Mediana ist damit das einzige Pflegeheim, das bei dieser bundesweiten Ausschreibung prämiert wurde. Das DIS Institut gratuliert zu dieser Auszeichnung und sieht sich dadurch in der Beurteilung der Seniorenresidenz Seniana in Hünfeld bestätigt.

Das DIS Institut für Serviceimmobilien hat sich insbesondere auf die Beratung von SeniorenImmobilien spezialisiert und ist akkreditier Zertifizierungspartner von DIN CERTCO.

Die Zertifizierung und die DIN 77800 - Betreutes Wohnen unterstützt mit der Beurteilung von Mindeststandards auch, dass integrierte Verbundangebote vom Betreuten Wohnen bis hin zur Pflege insbesondere auch dementiell erkrankter Menschen in der Bedeutung und dem Stellenwert der Gesellschaft zunehmen.

DIN 77800 – Betreutes Wohnen - Erste Betreute Wohnanlage in Nordrhein - Westfalen

Als erste Einrichtung in Nordrhein - Westfalen haben zwei von DIN CERTCO akkreditierte Gutachter des DIS Institut für ServiceImmobilien, Uwe Groß und Dr. Lutz H. Michel, die Betreute Wohnanlage „Wohnen am Klösterchen“ in Bielefeld auditiert. Das Audit dieses neuen Bereichs des Franziskus Hospitals ergab, dass das Konzept den Anforderungen der DIN 77800 – Betreutes Wohnen entspricht.

Diese neue Norm ist unter Federführung des Deutschen Instituts für Normung e.V. (DIN) unter Beteiligung aller relevanter Wirtschaftskreise und Fachexperten für seniorengerechtes Wohnen in der Bundesrepublik Deutschland entstanden und wird seit Herbst 2006 in Form von Zertifizierungsverfahren umgesetzt. Bislang gibt es 22 Wohnanlagen, die sich dem Prüfverfahren unterzogen haben bzw. sich diesem unterziehen.

Intention der neuen DIN-Norm ist es, aus der Fülle der fast unüberschaubar gewordenen Angebotsvielfalt Spreu und Weizen zu trennen. Der detaillierte Kriterienkatalog enthält deshalb Forderungen, die nach Auffassung der Fachexperten unverzichtbar sind.

Diese Kriterien wurden von den akkreditierten Gutachtern des DIS Institut, Uwe Groß und Dr. Lutz H. Michel, im Auftrag von DIN CERTCO, der Zertifizierungsgesellschaft von DIN und TÜV Rheinland genauestens begutachtet. Bei ihrer eintägigen Inspektion am 10. April überprüften sie auch das Umfeld der Wohnanlage, so beispielsweise die Erreichbarkeit von Ärzten, Optikern und Sanitätsfachgeschäften, die Anbindung an den Bus- und Bahnverkehr sowie das Einkaufsangebot im Quartier.

Alle Prüfkriterien, die für eine normgerechte Konzeption für Betreutes Wohnen zu erfüllen sind, konnten belegt werden. Am 04.05.2007 konnte daher dem Geschäftsführer des Franziskus Hospital, Dr. Georg Rüter und seinem Abteilungsleiter „Wohnen am Klösterchen“, Steffen Braune, rechtzeitig zur Fertigstellung und zum Einzug der ersten Mieter die begehrte Konformitätsbestätigung unterzeichnet von Dr. Michael Garmer, Geschäftsführer von DIN CERTCO, durch Hinrich Lampe, dem zuständigen Product Manager von DIN CERTCO übergeben werden.

Für das DIS Institut als Zertifizierungspartner von DIN CERTCO bildet diese Präzertifizierung einen weiteren Schritt, die DIN 77800 – Betreutes Wohnen als Maßstab für Qualität im Betreuten Wohnen im Interesse der Verbraucher durchzusetzen. Dr. Lutz H. Michel, Mitglied des Beirats des DIS Institut: „Die DIN 77800 - Betreutes Wohnen und die Zertifizierung nach dieser Norm schaffen Transparenz und Sicherheit für die zukünftigen Bewohner, genauso wie für Investoren und Banken“.

Das DIS Institut ist eine auf ServiceImmobilien spezialisierte Beratungsgesellschaft. Wir beschäftigen uns in der gesamten Bandbreite der ServiceImmobilien von der Konzeption über die begleitung der Realisierung bis hin zum Betrieb von betreuten Wohnanlagen, Pflegeheimen, integrierten seniorenimmobilien, Gesundheitsimmobilien bis hin zu Hotels und hotelähnlichen Immobilien, immer auch unter Einbeziehung der Dienstleistungskonzepte. Die Beratungsleistungen decken dabei ab die Bereiche Standort, Markt, Betreiber und Betrieb. Einen Schwerpunkt bildet dabei die Beratung, Präzertifizierung und Zertifizierung von Betreutem Wohnen nach der DIN 77800 - Betreutes Wohnen; in unseren Reihen haben wir allein vier von der DIN CERTCO GmbH, der TÜV/DIN - Tochter für den Bereich Zertifizierung, akkreditierte Gutachter für alle normrelevanten Bereiche.

Die „DIN 77800 - Betreutes Wohnen“ und ihre Bedeutung für die Immobilienwirtschaft

Dipl. Kfm. Dr. Erich Limpens
Rechtsanwalt Dr. Lutz H. Michel

1. Betreutes Wohnen – Ausgangslage und Rahmenbedingungen für die Norm

„Die Zahl der 60-Jährigen wird mit gut einer Million im Jahr 2050 doppelt so hoch sein wie die Zahl der Neugeborenen[…]“, so lautet eine der Kernaussagen der 11. zwischen dem Statistischen Bundesamt und den Statistischen Ämtern der Länder koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung[ii].

Der demographische Wandel ist nicht mehr aufzuhalten und wird in den nächsten Jahren zu gravierenden Verwerfungen in unserer Gesellschaft und so auch in der Immobilienwirtschaft führen. Mit der „demografischen Schere“ – die Bevölkerung in Deutschland nimmt in den nächsten Jahren und Jahrzehnten rapide ab und sie altert – ergeben sich für die Städte und Gemeinden gravierende Probleme in Hinblick auf die Regional- und Stadtentwicklung wie aber auch für die Immobilienwirtschaft tief greifende Auswirkungen auf Konzeptions- und Investitionsentscheidungen[iii].

Die Marktsituation für Wohnimmobilien erfährt einen rapiden Wandel: die älter werdende Bevölkerung benötigt neue nachhaltige Wohnangebote und –formen, was für Entwickler wie auch Investoren neue Herausforderungen wie auch Chancen eröffnet. Die planerischen, standortbezogenen, politischen wie immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ändern sich rapide und die Antworten auf die Fragen an eine nachhaltige Immobilienprojektentwicklung aus ökonomischer und auch ökologischer Sicht, die die Bedürfnisse unserer älter werdenden Bevölkerung berücksichtigt, werden drängender[iv]. Schon jetzt werden die Nachfrage und das Angebot im Bereich der SeniorenImmobilien immer differenzierter.

Der Anspruch an die sog. Seniorenimmobilien ist ein anderer geworden. Man handelt nicht mehr reaktiv, sondern will vorsorgen. Die Lebenserwartung und auch die zu erwartende Lebensqualität haben sich sehr zum Positiven gewandelt und geben älteren Menschen die Möglichkeit, den Lebensabend selbst zu planen und zu gestalten: Es wird immer unwahrscheinlicher, dass sich ein älter werdender Mensch freiwillig in ein Alten- oder Pflegeheim begibt. Aufgrund dieser Trends entstanden in letzten Jahren verschiedene Wohnformen für Senioren, die sich nicht länger auf die „Unterbringung mit Pflege“, sondern vielmehr auf die Erhaltung der Selbständigkeit ihrer Bewohner konzentrieren.

Im Mittelpunkt steht hier das „Betreute Wohnen“. Die Begrifflichkeit war und ist nach wie vor schillernd, da es keine durchgängig anerkannte Definition gab und gibt. Unter die erwähnten Bezeichnungen wurden von Anbietern von Wohnraum so unterschiedliche Wohnangebote wie Altenwohnheime, Seniorenresidenzen, an Pflegeheime angegliederte Pflegewohnungen, „normale“ Wohnungen, die mit einem mehr oder minder inhaltsleeren Servicevertrag mit einem Dienstleister Sicherheit im Alter versprachen aber auch unverkäufliche und sodann „umgelabelte“ Eigentumswohnungen und andere „Mogelpackungen“ gefasst[v].

Dies und die Tatsache, dass sich der Begriff „Betreutes Wohnen“ qua lege nur in einer gesetzlichen Norm, nämlich dem Heimgesetz, und zwar in Abgrenzung zur so genannten „heimmäßigen Unterbringung“ in § 1 HeimG findet, war für den Verbraucherrat beim DIN Deutschen Institut für Normung e.V. im Jahr 2001 der Auslöser, ein Normungsvorhaben aufzusetzen, dessen Ergebnis die DIN 77800 „Qualitätsanforderungen an Anbieter der Wohnform ‚Betreutes Wohnen für ältere Menschen’“ ist. An diesem Normungsvorhaben waren Experten aus Verbän­den, Hochschulen, Beratungseinrichtungen, kirchlichen Betreuungs­organi­­sa­tio­nen sowie in diesem Bereich tätigen Dienst­leistungsanbietern beteiligt.

Ziel war die Erarbeitung einer als Zertifizierungsgrundlage geeigneten DIN-Norm – und zwar als Dienstleistungs-Norm, nicht als Produktnorm, um allen beteiligten Wirtschaftskreisen – von den Nutzern/Bewohnern über Projektentwickler, Investoren und Finanziers bis hin zu den Betreibern – bundesweit einheitliche, verbindliche Anforderungen, Hinweise und Empfehlungen in Bezug auf diese Wohnform zu geben. Der Charakter der Norm als "Dienst­leistungs-Norm" bedeutet, dass nicht bauliche Anforderungen den Schwerpunkt bilden, sondern die unter den Begriff Betreutes Wohnen zu fassenden komplexen Dienstleistungen. Die Norm wurde am 03.04.2006 vom Normenausschuß verabschiedet und im September 2006 veröffentlicht[vi].

Um die Norm handhabbar für die Zertifizierung zu machen, wurde 2005 der Zertifizierungsausschuss Betreutes Wohnen einberufen, der ein Zertifizierungsprogramm entwickelte, das seit Herbst 2006 als Grundlage für die Bewertung der Normkonformität von Betreuten Wohnanlagen dient.

2. Die DIN 77800 als Dienstleistungsnorm und Zertifizierungsgrundlage
DIN – Normen sind „Ordnungsinstrumente in der Wirtschaftswelt“. Sie sind Ergebnisse der Normungsarbeit, die mit einem Normungsantrag beginnt, der vom zuständigen Normenausschuss angenommen werden muss, ehe dann die Bearbeitung in einem alle beteiligten Wirtschaftskreise repräsentierenden Gremium, dem Normenausschuss erfolgt, die in ein Offenlegungsverfahren mündet, das in der förmlichen Verabschiedung und Veröffentlichung endet[vii].

2.1 Die wesentlichen Inhalte der Norm
2.1.1 Begriffsdefinition „Betreutes Wohnen“
Ausgangspunkt der Norm ist der Begriff „Betreutes Wohnen“, das die Norm wie folgt definiert: „Leistungsprofil für ältere Menschen, die in einer barrierefreien Wohnung und Wohnanlage leben, das Grundleistungen/allgemeine Betreuungsleistungen und Wahlleistun­gen/weiter­gehen­de Betreuungs­leistungen umfasst“[viii].

Die Norm ergänzt diese Definition durch eine qualitative Abgrenzung zum Heim: „Das Leistungsprofil unterstützt eine selbstständige und selbstbestimmte Haushalts- und Lebensführung und die Einbindung in soziale Strukturen der Haus­gemeinschaft und des Wohnumfeldes. Das Leistungsprofil des Betreuten Wohnens orientiert sich nicht am Heim im Sinne des Heimgesetzes“. Entscheidendes Abgrenzungskriterium zur (gesetzlich geregelten) Wohn­form "Heim" ist damit die Gewährleistung größtmöglicher Wahlfreiheit bei Leistungen und Leistungsanbietern für den Nutzer/Bewohner. Nur die sog. Grundleistungen[ix] sind von den Bewohnern verpflichtend bei einem institutionalisierten Leistungsanbieter in Anspruch zu neh­men.

2.1.2 Regelungskomplexe der DIN 77800
Die Norm weist fünf Komplexe mit Mindestanforderungen für das „normgerechte“ Betreute Wohnen auf. Konstitutiv für das „Wohnprofil“ des Betreuten Wohnens sind die an die Immobilie und den Wohnraum zu stellenden baulichen Anforderungen[x]. Die DIN 77800 fordert, dass der Wohnraum (= die Wohnung) im Sinne der geltenden DIN 18025 Barrierefreie Wohnungen Teil 2 und die Wohnanlage i.S. der DIN 18025 Teil 1 barrierefrei sein muß[xi]. Ferner beinhaltet die DIN 77800 weitere Anforderungen, die Gemeinschaftseinrichtungen und den Standort der Anlage betreffen[xii].

Die Norm enthält ferner detaillierte Anforderungen an die Informationspflichten[xiii], die der Anbieter vor Vertragsschluß zu erfüllen hat. Sie beziehen sich auf die Wohnanlage und die Wohnung, ferner die Grundleistungen sowie die Wahlleistungen. Auch ist über die Kosten, das Betreuungskonzept und über die Grenzen des Leistungsangebotes zu informieren, um Transparenz des Leistungsangebotes zu schaffen.

Im Mittelpunkt der Norm stehen die Anforderungen an die Dienstleistungen[xiv]. Die DIN 77800 geht von der Einteilung in „Grundleistungen“ sowie „Wahlleistungen“ aus. Bei den Grundleistungen sieht die DIN 77800 die Komplexe haustechnischer Service, Notrufsicherung sowie Betreuung vor. In Bezug auf die Betreuungsleistungen wird im Einzelnen die Beratungstätigkeit, die regelmäßige Informationstätigkeit, die Vermittlungs- und Organisationstätigkeit sowie die Förderung sozialer und kultureller Aktivitäten normiert. Daneben stehen die sog. „Wahlleistungen“ bzgl. derer die Bewohner weder zur Abnahme von einem bestimmten Anbieter, noch zur Abnahme der Leistung selbst verpflichtet sind. Die Norm erwähnt u.a. hauswirtschaftliche und pflegerische Hilfen, haustechnische Dienste, Leistungen im Krankheitsfall. Die Grundleistungen sind durch eigenes Personal des Betreuungsträgers, das für die Aufgabe entsprechend qualifiziert sein muß, auf der Grundlage einer vertraglichen Vereinbarung zu erbringen. Dabei muß der Anbieter in der Wohnanlage für die Betreuungsfunktion eine Personalsstärke / -besetzung je Wohneinheit von mind. 0,01 Vollzeitstellen vorhalten[xv].

Die Wahlleistungen kann der Anbieter selbst erbringen, jedenfalls muß er deren Vermittlung als Teil seines Grundleistungskatalogs sicherstellen.

Für eine DIN – Norm untypisch regelt sie zudem Anforderungen an die Gestaltung der Verträge. Betreutes Wohnen ist ein Kombinationsprodukt: Erst die Verbindung von Wohnen und Dienstleistungen stellt Betreutes Wohnen dar. Dies hat zur Folge, daß im Verhältnis zum Nutzer / Bewohner zwei Vertragstypen relevant sind: einerseits der Nutzungsvertrag, der i.d.R. ein Mietvertrag ist, aber nicht zwingend sein muß, da die Norm für alle denkbaren rechtlichen Wohnraumnutzungsgestaltungen gilt[xvi], und der Dienstleistungsvertrag über die Betreuungsleistungen. Sind der Anbieter des Wohnraumes und der Betreuungsträger nicht personenidentisch, so bedarf es der Verbindung zwischen den beiden Leistungsbildern durch einen Kooperationsvertrag[xvii]. Die Anforderungen der DIN 77800 an die Vertragsgestaltung betreffen sowohl das Nutzungsverhältnis, also in der Regel den Mietvertrag, als auch den Betreuungsvertrag bzw. den Servicewohnvertrag und sind einerseits formellen, andererseits materiellen Charakters. Die formellen Anforderungen der Norm an die Vertragsgestaltung betreffen primär Form und Gestalt der Verträge mit den Detailanforderungen gute Lesbarkeit und leichte Verständlichkeit, klare Gliederung und übersichtliche Gestaltung sowie Transparenz der Vertragsregelungen in Bezug auf die Vertragspartner, die Zuordnung von Leistungen in inhaltlicher Art zu den Leistungserbringer wie auch zu den Leistungskategorien, die die Norm regelt. Diese Anforderungen dienen primär dem Schutz des Bewohners in seiner besonderen Situation als älterer Mensch, ggfls im Status altersbedingt reduzierter Fähigkeiten oder Handicaps. Die materiellen Anforderungen der Norm an die Vertragsgestaltung im Betreuten Wohnen haben ebenfalls primär verbraucherschützenden Charakter und dienen dem Ziel der materiellrechtlichen Richtigkeit des Vertragswerks.
Die allgemeinen Anforderungen beinhalten erstens, daß die Vertragsgestaltung einerseits die Regelung des Wohnens und andererseits die Regelung der Dienstleistungen umfasst, wobei Mietvertrag und Betreuungsvertrag sich in der Weise einander bedingen, dass das mietvertragliche Element nicht von dem dienstvertraglichen getrennt werden kann. Zweitens muss in dem Vertragswerk geregelt sein, dass sich das Produkt „Betreutes Wohnen“ materiell zur Heimunterbringung abgrenzt. Das erfordert, daß das Leistungsangebot des Betreuten Wohnens nur die Komponenten Wohnen und Grundleistungen umfasst und der Bewohner die absolute Wahlfreiheit bezüglich der Wahlleistungen in Hinblick auf Leistungen wie auch Leistungserbringer hat. Unabhängig von den strukturellen Anforderungen fordert die Norm eine klare Leistungsbeschreibung, die eindeutige Transparenz bzgl. der Leistungszuordnung und der Vergütungen der Leistungskomponenten. Hierdurch soll Klarheit und Transparenz zwischen den Leistungsangeboten unterschiedlicher Anbieter geschaffen werden. Neben diesen allgemeinen materiellen Anforderungen beinhaltet die Norm besondere Anforderungen. Im Nutzungsvertrag geht es dabei z.B. um die exakte Beschreibung des Nutzungsobjekts und um Aussagen zur baulichen Barrierefreiheit. In Bezug auf den Betreuungsvertrag stellt die Norm Anforderungen hinsichtlich der Preisgestaltung der Grundleistungen, hier im Wesentlichen zur Regelung etwaiger Entgelterhöhungen, und der genauen Bezeichnung des Betreuungsträgers auf.

Ferner regelt die Norm als Qualitätssicherungsmaßnahmen[xviii] einerseits das Instrument der Bewohnerbefragung und andererseits das sog. „Beschwerdemanagement“.

2.2 Die DIN 77800 als Zertifizierungsgrundlage
Ihre wesentliche Relevanz gewinnt die DIN 77800 in ihrer Funktion als Zertifizierungsgrundlage. Jeder Anbieter von Betreutem Wohnen kann durch Antrag bei DIN CERTCO das Prüfungsverfahren initiieren, das bei Erfüllung der Normanforderungen mit der Erteilung des Zertifikats „Betreutes Wohnen – DIN geprüft“ endet.

Dabei gibt es zwei Verfahrens- und Zertifikatstypen: In Betrieb befindliche Betreute Wohnanlagen können sich zertifizieren lassen und das oben erwähnte Zertifikat für eine Dauer von 6 Jahren erwerben. Projekte, bei denen Baugenehmigungsreife vorliegt und die Konzeption steht, können sich präzertifizieren lassen und eine bis 3 Monate nach Inbetriebnahme befristete Konformitätsbestätigung erhalten, daß Planung wie Konzept normkonform sind. Es schließt sich dann die Zertifizierung nach Inbetriebnahme der Anlage an. Das Verfahren ist in dem Zertifizierungsprogramm von DIN CERTCO geregelt[xix].

Das Zertifizierungsverfahren startet mit dem sog. Erstzertifizierungsaudit. Er beginnt mit dem Antrag auf Zertifizierung, der bei DIN CERTCO einzureichen ist. Die Begutachtung durch einen von DIN CERTCO beauftragten und akkreditierten Gutachter beginnt mit der sog. Dokumentenprüfung.

Diese beinhaltet die Prüfung aller vorhandenen schriftlichen Unterlagen bzgl. der oben dargestellten Normkomplexe: Prüfungsgegenstände sind die Gebäude- und Wohnungspläne, das Betreuungskonzept, das schriftliche Informationsmaterial, der Betreuungs-, ggfls. auch der Kooperationsvertrag, der verwandte Mietvertrag, Informationen über das Qualitätssicherungskonzept und die erforderlichenfalls durchgeführte Bewohnerbefragung. Bei der Betrachtung des Betreuungskonzeptes, des schriftlichen Informationsmaterials sowie der Verträge liegt ein besonderes Augenmerk auf den Leistungskatalogen und der klaren Trennung von Grund- und Wahlleistungen. Das Audit vor Ort dient zunächst zur Prüfung der Bereiche Standort, Barrierefreiheit und der weiteren baulichen Anforderungen sowie der Kenntnisse und Qualifikationen der Betreuungskraft. Es dient im Übrigen zur Ergänzung der Erkenntnisse aus der Dokumentenprüfung. Erfüllt die Anlage alle Voraussetzungen der Norm, so gibt der beauftragte Gutachter in seinem Zertifizierungsbericht eine Empfehlung zur Erteilung des Qualitätszertifikats, ggfls. unter Auflagen, das sodann von DIN CERTCO nach Auditierung des Prüfungsberichtes erteilt wird.

Das Zertifikat muss alle 24 Monate durch ein sog. Überwachungsaudit bestätigt werden. Bei diesem ist in jedem Fall eine Dokumentenprüfung und evtl. ein Audit vor Ort notwendig, um die Normkonformität erneut zu festzustellen. Die Verlängerung des Qualitätszertifikats nach Ablauf des 6 – Jahres – Zeitraums setzt ein erfolgreich absolviertes sog. Verlängerungsaudit voraus, das grundsätzlich wie das sog. Erstzertifizierungsaudit abläuft.

Der Zertifizierung kann die sog. „Präzertifizierung“ vorgelagert. Hier wird i.d.R. auf der Basis der Unterlagenprüfung durch ein Gutachterteam (Bau- und Dienstleistungsgutachter) beim Anbieter ein sog. „Präzertifizierungsworkshop zusammen mit dem Entwickler / Investor, den Planern und den Dienstleistern durchgeführt; falls die geplante Immobilie sich bereits im Bau befindet, ist eine Objektbesichtigung Prüfungsteil. Die Prüfung des genehmigungsfähigen Bauantrags ist hier wohl am wichtigsten, da bereits in der Planungs- und Realisierungsphase Fehler behoben bzw. vermieden werden können, die möglicherweise die Zertifizierung hindern. Sind alle Faktoren normkonform, so erteilt das Gutachterteam wiederum auf der Basis eines i.d.R. ausführlichen Berichts mit Hinweisen, ggfls. Auflagen, zur Optimierung der Planung bzw. Konzeptionierung die Empfehlung zur Erteilung der Konformitätsbestätigung. Diese erfolgt in einem weiteren Schritt durch DIN CERTCO.

Die Zertifizierung wie auch die Präzertifizierung nach der DIN 77800 wirkt so als Instrument zur Schaffung und Gewährleistung von Qualität im Betreuten Wohnen. Das Zertifikat „Betreutes Wohnen – DIN geprüft“ schafft für die Verbraucher Entscheidungssicherheit, für Investoren und Assetmanager schafft sie werbewirksame USP’s bei Verkauf und Vermietung, finanzierenden Banken gibt sie Sicherheit bei Finanzierungsentscheidungen.

3. Ziele und immobilienwirtschaftliche Relevanz der DIN 77800 und der Zertifizierung
Derzeit existieren in der Bundesrepublik Deutschland laut Sachverständigenkommission etwa 4.000 Senioren-Wohnprojekte mit rund 200.000 Wohnungen. Von diesen Wohnobjekten sind schätzungsweise bis zu einem Viertel eindeutig dem Typus „Betreutes Wohnen“ zuzuordnen und fallen demnach in den unmittelbaren Einflussbereich der DIN 77800. Darüber hinaus existiert eine Grauzone von Senioren-Wohnimmobilien, welche zwar gebäudespezifisch seniorengerecht entwickelt und erstellt wurden, die ihren Bewohnern jedoch nur ein rudimentäres Dienstleistungsangebot bieten[xx].

Grundsätzlich ist das Angebot an Seniorenwohnungen in Deutschland im Verhältnis zur Gesamtanzahl vorhandener Wohneinheiten noch vollkommen unterrepräsentiert und beträgt ca. ein halbes Prozent am Gesamtbestand[xxi]. Darüber hinaus führte der allgemeine Rückgang der Bautätigkeit in den letzten zehn Jahren zu einer Halbierung der Wohnbaufertigstellung, so dass sich Deutschland im europäischen Vergleich zum Schlusslicht entwickelt hat. Getragen wurde diese Entwicklung sicherlich zum Teil durch die konjunkturelle Schwäche und die damit einhergehende Investitionszurückhaltung. Weiterhin waren aber auch die Prognosen hinsichtlich einer langfristigen Bevölkerungsabnahme sowie die teilweise dramatischen Leerstandsraten in den neuen Bundesländern (beispielsweise in 2003: 0,97 % Wohnungsleerstand in Baden Württemberg versus 10,2 % in Sachsen-Anhalt) ursächlich für diese Entwicklung. Die Investitionszurückhaltung der letzten Jahre bei Seniorenwohnimmobilien wurde vornehmlich durch zum Teil negative Erfahrungen betreiberorientierten Immobilieninvestments geschürt. Falsche Investitionsstandorte, Fehlannahmen im Rahmen der Projektierung, inpraktikable Gebäudestrukturen als auch die Verpachtung an unprofessionelle Betreiber führten vielfach zu notleidenden Investments und ließen die Investitionsbereitschaft erkalten.

Die aktuellen demographischen Prognosen, die seit etwa zwei Jahren kursieren und unter anderem die Zunahme der Menschen über sechzig Jahre in der Bundesrepublik Deutschland von aktuell etwa 19 Mio. auf rund 23 Mio. in 2020 bzw. 25 Mio. in 2050 vorhersagen[xxii], schaffen wider Erwarten einen gegensätzlichen Trend.

Vor diesem Hintergrund erfährt die Wohnimmobilie, speziell die Senioren-Wohnimmobilie, insbesondere für institutionelle Anleger eine Renaissance.
Seit Mitte 2006 ist bei Immobilienfonds, Seniorenresidenz-Betreibern als auch Kapitalanlegern aus der Bank- und Versicherungswirtschaft eine ungebremste Investitionseuphorie in Seniorenimmobilien zu verzeichnen, die zu einer regen Neuprojektierung von Seniorenimmobilien, speziell von Projekten des Betreuten Wohnens, führt. Vor diesem Hintergrund benötigen Immobilieninvestoren, Planer, Banken sowie Financiers gerade jetzt zur Sicherung der langfristigen Nachhaltigkeit ihrer Investments klare und eindeutige Qualitätsvorgaben.

Die DIN 77800 ist der erste bundesweit gültige Qualitätsstandard für das Leistungsbild „Betreutes Wohnen“, der sämtliche Leistungskomponenten – insbesondere die des Gebäudes als auch des Betriebs - umfasst. Investoren, Planer, Banken und Financiers wird somit sowohl im Rahmen der Projektierung als auch im Rahmen des Immobilienerwerbes ein Kontrollinstrumentarium respektive -zertifikat an die Hand gegeben, welches ähnlich des KFZ-TÜVs, diagnostiziert, ob das anvisierte Projekt bzw. das zu erwerbende Objekt erforderliche Mindeststandards erfüllt und damit langfristig wettbewerbsfähig sein wird.

Darüber hinaus wird der Seniorenimmobilienmarkt, speziell der Markt des Betreuten Wohnens, auch für den Nachfrager transparenter. Bislang existierten vielfältige, uneinheitliche und regional wirkende, so genannte Qualitätssiegel, die für den Nachfrager bei seiner Suche nach dem für ihn „optimalen“ Seniorenwohnobjekt keine wirkliche Hilfestellung boten und es nicht eindeutig ermöglichten, am Markt befindliche „Mogelpackungen“ zu erkennen. Nachfrager als auch Investor können nunmehr gewiss sein, dass Objekte des Betreuten Wohnens, welche sich der Prüfung nach der DIN 77800 unterzogen haben und das Zertifikat tragen, nicht nur hinsichtlich ihrer gebäudespezifischen Erfordernisse, sondern gezielt auch hinsichtlich ihres Dienstleistungsangebotes die seitens der Norm formulierten Mindestanforderungen erfüllen.

Diese Mindestanforderungen dienen ferner den Betreibern als fester Orientierungsmaßstab, dauerhaft das Dienstleistungsangebot und die damit einhergehenden Grundvoraussetzungen auf einem kontinuierlichen Level zu halten, vorgeschriebene Bewohner-Informationspflichten zu erfüllen und die Umsetzung vertraglicher Gestaltungsaspekte zu gewährleisten. Sollten Betreiber diese aus der Norm resultierenden Anforderungen nicht uneingeschränkt einhalten, so wird das Zertifikat nicht erteilt oder aberkannt. Ein Immobilieneigentümer/-verpächter wird dies zum Anlass nehmen, sich etwa bei Betreibermodellen aus dem Pachtverhältnis mit dem Betreiber zu lösen und nach einem neuen Betreiber zu suchen. Derartige Erfahrungen werden bereits mittelfristig dazu führen, dass Pächter bzw. Betreiber seitens ihrer Verpächter zur strikten Anforderungserfüllung der DIN 77800 pachtvertraglich gezwungen werden. Sollte die Anforderungserfüllung der DIN 77800 nicht gewährleistet werden, drohen Sanktionen oder gar eine außerordentliche Vertragskündigung. Im Umkehrschluss werden Pächter/Betreiber diese Erfordernisse hinsichtlich der gebäudespezifischen Voraussetzungen seitens ihrer Verpächter fordern und sie vertraglich zur uneingeschränkten Qualitätseinhaltung verpflichten.

Vergleichbares gilt für externe Dienstleister. Wenn auch die Zertifizierung des Betreuten Wohnens freiwillig ist und Anbieter vermutlich zunächst bei oberflächlicher sowie kurzfristiger Betrachtung keinen unmittelbaren wettbewerbsorientierten Nutzen erkennen, so wird im Laufe der nächsten zwei bis drei Jahre ein Trend sichtbar sein, der aufzeigt, dass Betreute Wohnanlagen, die das Qualitätszertifikat „Betreutes Wohnen – DIN geprüft“ tragen, sich deutlich von am Markt vorhandenen Konkurrenzprodukten, die kein Zertifikat tragen, abheben werden. Insbesondere Eigner sowie Betreiber großer Seniorenimmobilien-Portfolios erkennen die Zeichen der Zeit in der Regel schneller und testen bereits heute, ein halbes Jahr nach dem Erscheinen der Norm, die Marktwirkungen, indem sie einen Teil ihres Portfolios der Zertifizierung unterziehen sowie zum Ausschluss irreversibler Fehler Neuprojektierungen unter Beachtung der neuen DIN 77800 entwickeln sowie von der Möglichkeit der Präzertifizierung Gebrauch machen. Grundsätzlich führt die DIN 77800 zu einer Erhöhung der Wohn- und Lebensqualität für die Immobiliennutzer „Senioren“ und schafft auch in dem Investitionsfeld „Betreutes Wohnen“ für alle Marktbeteiligten erstmals klare und verbindliche „Spielregeln“.

Es ist zu vermuten, dass in den nächsten Jahren von allen Marktbeteiligten eine Aufstockung der heutigen Mindestnorm und eine weitere Differenzierung in unterschiedliche, über der Mindestnorm angesiedelte Qualitätsstufen gefordert werden wird. Analog der Erkenntnisse aus der Hotelklassifizierung in Form von „Sternen“, die jedoch schwerpunktmäßig die „Hardware“ im Fokus hat und für gewöhnlich die „Software“ bzw. Dienstleistungsqualität außer Acht lässt, wäre eine auf der Basis der DIN 77800 aufbauende, weiterführende Qualitätsdifferenzierung vorstellbar, die insbesondere die Kluft zwischen „einfachen“ Wohnanlagen des Betreuten Wohnens und den „hotelähnlichen“ Service - Residenzen mit Topstandard transparent macht. Diese Weiterentwicklung der DIN 77800 macht jedoch erst dann Sinn, wenn der Seniorenimmobilienmarkt bzw. speziell der Markt des Betreuten Wohnens nahezu vollständig durchdrungen ist und die Mindestnorm DIN 77800 flächendeckend umgesetzt ist[xxiii].

4. Ausblick
In allen Wirtschaftbereichen waren klare und einheitliche Regelwerke und Vorgaben zur Qualitätssicherung meist investitionsfördernd, da sie für die Marktbeteiligten als verlässliche und berechenbare Wegweiser dienten. Somit kann auch vor dem Hintergrund obiger Erkenntnisse die Schlussfolgerung getroffen werden, dass die Anzahl an Betreuten Wohnobjekten am gesamten deutschen Wohnungsbestand deutlich zunehmen wird.

Insbesondere die demographische Entwicklung als auch die Tendenz, daß eine ambulante Betreuung von pflegebedürftigen Senioren mehr und mehr in gut eingerichteten Betreuten Wohnanlagen möglich ist, wird Nachfrager anlocken und Anbieter zu Investitionen in diesem Immobiliensegment bewegen. So wird DIN 77800 – konformes Betreutes Wohnen mehr und mehr zum Standard und die Präzertifizierung von Projekten bzw. die Zertifizierung von in Betrieb befindlichen Betreuten Wohnanlagen für die Anbieter zur wirtschaftlichen Notwendigkeit, weil sie sich im Senioren – Wohnimmobilien – Markt nur so gegenüber den insofern immer kritischer werdenden Senioren nachhaltig als Anbieter von Betreutem Wohnen mit neutral attestierter Qualität präsentieren können.

Quelle: IVD Immobilienjahrbuch 2007

[i] Dipl. Kfm. Dr. Erich Limpens ist Geschäftsführer und Rechtsanwalt Dr. Lutz H. Michel ist Mitglied des Beirats des DIS Institut für ServiceImmobilien GmbH; beide sind Mitglied des Zertifizierungsausschusses Betreutes Wohnen beim DIN Deutsches Institut für Normung e.V. bzw. der DIN CERTCO Gesellschaft für Konformitätsbewertung mbH; Dr. Lutz H. Michel ist zudem stv. Vorsitzender des Zertifizierungsausschusses und stv. Obmann des Normenausschusses, der diese Norm entwickelt hat. Beide sind DIN CERCTCO akkreditierte Gutachter für Betreutes Wohnen und haben jahrelange praktische Erfahrungen im Bereich der Beratung, Qualifizierung und Bewertung von Serviceimmobilien von Betreutem Wohnen über Pflegeheime, Hotels und hotelähnliche Immobilien. Die Autoren danken Frau Laura – Maria Kaminski für ihre Mitarbeit bei diesem Beitrag.
[ii] 11. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung
[iii] Siehe dazu z.B. Michel, Challenges of the Demografic Change for the German Housing Industry, Presentation for the 11 th Annual European Real Estate Society Conference June 2nd – 5th, 2005, Milan, Tagungsdokumentation, Mailand 2005, elektronisch verfügbar als Download: http://www.radrmichel.de/frontend/?catid=801&nav=778 sowie Michel, Herausforderungen des demographischen Wandels für die deutsche Wohnungswirtschaft, Vortrag auf der 11th Annual European Estate Society Conference am 2. – 5. Juni 2004 in Mailand (Textfassung, zusammen mit Grossmann) mit weitergehenden Literaturhinweisen, elektronisch verfügbar als Download: http://www.radrmichel.de/frontend/?catid=801&nav=778
[iv] Immobilienwirtschaftliche Entscheidungen werden zunehmend „Lifecycle – bestimmt“: siehe Michel
[v] Siehe dazu die prägnante Übersicht von Limpens in seinem Referat anlässlich des 5. Dürener Immobilien Forums, elektronisch verfügbar als Download: http://www.dis- institut.de/frontend/?catid=7&nav=7
[vi] Der Normtext ist über den dem DIN-Institut angeschlossenen Beuth-Verlag (www.beuth.de) erhältlich
[vii] Zum Verfahren der Normierung und zur Rechtsrelevanz von Normen siehe
[viii] So die Definition in Ziff. der Norm
[ix] Im Folgenden wird abweichend von der Terminologie der Norm (und des HeimG) aufgrund des allgemeinen Sprachgebrauchs nicht von „allgemeinen Betreuungsleisten“ und „weitergehenden Betreuungsleistungen“, sondern von „Grundleistungen“ und „Wahlleistungen“ gesprochen
[x] Detailliert und sehr praxisbezogen dazu der von Prof. Marx (Mitglied des Normenausschusses und des Zertifizierungsausschusses „Betreutes Wohnen“) verfasste Leitfaden „Barrierefreie Wohnungen – Planungsgrundlagen“, Hrsg. Bayerische Architektenkammer / Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, München 2001; ferner wird verwiesen auf den Ende 2006 erscheinenden Kommentar zur DIN 18025: Hempel / Marx / Stemshorn, DIN 18025 Barrierefreies Bauen - Kommentar in Wort und Bild für den Wohnungsbau im Bestand, Hrsg. Institut für barrierefreies Planen und Bauen, Dresden, München, Ulm 2006
[xi] So Ziff. 4.3.1 und 4.3.2 der Norm
[xii] Siehe Ziff. 4.3.1 und 4.3.3 der Norm
[xiii] So Ziff. 4.1 der Norm [xiv] Siehe Ziff. 4.2 der Norm
[xv] Ziff. 4.2.1.6.2 der Norm
[xvi] Es kommen neben der Miete genossenschaftliche Nutzungsverhältnisse, Nießbrauch, Teileigentum, möglicherweise auch „time sharing“ in Betracht
[xvii] Hierzu trifft die Norm keinerlei Aussagen; sein Inhalt ist die Herstellung langfristiger Stabilität des Leistungsbildes „Betreutes Wohnen“, indem die Konnexität beider Leistungsbilder geschaffen wird
[xviii] So Ziff 4.5 der Norm
[xix] Download unter: www.dincertco.de/ .....
[xx] Siehe bereits oben Fn. 5
[xxi] Eigene Abschätzung des DIS – Instituts auf der Basis der Erhebungen des Statistischen Bundesamtes und der wohnungswirtschaftlichen Verbände
[xxii] Nachweise siehe Fn. 2, sowie Birg, ......
[xxiii] Entsprechende Überlegungen werden aufbauend auf dem Kriterienkatalog ServiceWohnimmobilien der gif – Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. aktuell vom Arbeitskreis ServiceImmobilien der gif geprüft